Gayrimenkul Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Gayrimenkul davalarında görevli ve yetkili mahkeme, davanın türüne göre değişmektedir.
Gayrimenkul hukuku, öncelikle gayrimenkul üzerindeki (mülkiyet, intifa, irtifak) gibi ayni haklara ilişkin uyuşmazlıkları düzenleyen hukuk alanıdır. Ancak kira hukuku, inşaat sözleşmeleri gibi sözleşme ve tazminat hukuku alanındaki bazı uyuşmazlıklar da taşınmaz hukuku ile bağlantılı görülebilir. Yine terekede bulunan veya mirasçılar arasında uyuşmazlığa konu taşınmazlara ilişkin davalar da hem miras hukuku hem de gayrimenkul hukukunu ilgilendirir.
İçerik
Gayrimenkul Davalarında Görevli Mahkeme
Gayrimenkul mülkiyeti ve üzerindeki kısıtlamalara ilişkin davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir. Asliye hukuk mahkemeleri, genel görevli mahkemelerdir. Sulh hukuk mahkemelerinin görev alanına giren davalar dışındaki tüm davalar asliye hukuk mahkemesinde görülür. Ancak özel kanunlarla düzenlenmiş ihtisas mahkemeleri de mevcuttur. Bazı taşınmaz davaları, bu ihtisas mahkemelerinde görülür. Örneğin, aile hukukunu ilgilendiren gayrimenkul davaları aile mahkemelerinde, ticari ilişkinden kaynaklanan davalar ticaret mahkemesinde ya da tüketici hukuku uyuşmazlığı niteliğindeki taşınmaz davaları tüketici mahkemesinde görülür.
Yolsuz Tescil veya Hukuki Haktan Doğan Tapu İptal Davaları
Hukuken geçerli bir hakka dayanmadan gerçekleşen tapu tescil işlemleri yolsuz tescil niteliğinde olur. Muvazaa, gabin, hile ve irade sakatlıklarına dayalı devirler yolsuz tescil olarak kabul edilir ve ilgisine tapu iptal davası açma hakkı verir.
Bununla birlikte, hukuki hakkın kullanımından kaynaklanan tapu iptal ve tescil davaları da vardır. Bunların başında önalım (şüfa hakkı) ve bağıştan dönme hakları gelir. Taşınmazın, kendi üzerine tescilini isteme hakkı, taraflar arasındaki sözleşme ile de kararlaştırılabilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, geri alım hakkı, ölünceye kadar bakma sözleşmesi, inanç sözleşmesi muhatabına taşınmaz devrini talep etme hakkı verir.
Yolsuz tescil veya hakkın kullanımından kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarında genel görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir.
İnşaat Sözleşmelerinden Doğan Gayrimenkul Davaları
İnşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sözleşmenin taraflarına göre belirlenir. Taraflar arasında tüketici hukuku ilişkisi yoksa bu tür davalarda asliye hukuk mahkemeleri görevli olur. Müteahhitle yapılan inşaat sözleşmesi veya kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi.
İnşaat şirketleriyle yapılan inşaat sözleşmelerinden doğan davalarda tüketici mahkemeleri görevli olur. Çünkü burada inşaat şirketi karşısındaki alıcı taraf tüketici niteliğindedir. Ancak, inşaat sözleşmesi her iki tarafın da ticari işletmesi ile ilgiliyse, görevli mahkeme Asliye ticaret mahkemesi olur.
Dava, taraflar arasındaki 4 adet bağımsız bölümün satımına dair sözleşmeden doğan belirsiz alacak talebine ilişkindir. Mahkemece dava dilekçesi karşı tarafa tebliğ edilmeden tarafların gerekirse görev hususundaki delilleri sorulmadan ve toplanmadan yani ön inceleme yapılmadan davaya konu taşınmazların iş yeri vasfından olması gerekçesiyle ticaret mahkemelerinin görevli olduğundan bahisle görevsizlik kararı verdiği görülmüştür. Türk Ticaret Kanunun 4. maddesi ve 5/2. maddesiyle özel yasalarda hangi davaların ticari dava olduğu açıkça yazılmıştır. Mutlak ticari davalarda tarafların tacir olup olmadığına bakılmaksızın ticari nitelikte olduğunu kabul edilen davalardır. Nispi ticari davalar ise her iki taraf için ticari sayılan konulardan doğan davalardır. Nispi ticari davadan söz edebilmek için iki koşulun bir arada olması gerekir. Birinci koşul her iki tarafın da tacir olması, ikinci koşul ise davaya konu uyuşmazlığın tarafların ticari işletmesi ile ilgili olmasıdır. İstinafa konu davada ise ilk derece mahkemesince görevsizlik kararı verilirken alacağın, davalının ticari işletmesi ile ilgili olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir. Oysa ki nispi ticari davadan söz edebilmek için hem davalı hem de davacının tacir olması ve uyuşmazlığın da tarafların ticari işletmesi ile ilgili olması gerekir. Dosyada bu hususların tespiti yapılmadan davalıya davaya karşı cevap sunma hakkı verilmeden tarafların göreve dair deliller varsa bildirmeleri hususunda imkan tanımadan karar verilmesi usul ve yasaya uygun değildir.
(İstanbul BAM 19. HD 2018/651 E, 2018/813 K, 2.5.2018 T)
Mersin Gayrimenkul Avukatı
Miras Hakkından Doğan Gayrimenkul Davaları
Miras hukukundan doğan gayrimenkul davalarında görevli mahkeme, davanın türüne göre değişir. Murisin sağken yaptığı işlemlerin iptali niteliğindeki davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptal veya tenkis-iade davaları asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Vasiyetnameye itiraz davaları da yine asliye hukuk mahkemelerinin görev alanına girer.
Ancak miras hukukuna ilişkin genel görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Miras paylaşımına ilişkin davalarla terekenin tespiti ve korunması davaları sulh hukuk mahkemelerinde görülür.
Hisseli Tapu ve İzaleyi Şuyu Davalarında Görevli Mahkeme
Hisseli taşınmazda hissedarlar arasındaki anlaşmazlıkları çözmekte görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Hisseli tapuda paydaşlıktan çıkarma veya paydaşların kullanım şeklinin düzenlemesine ilişkin davalar sulh hukuk mahkemelerinde görülür.
İştirak (elbirliği) halinde mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi veya ortaklığın giderilmesi davaları da sulh hukuk mahkemelerinin görev alnına giren davalardır.
Kira Hukuku, Tahliye ve Bedel Tespit Davaları
Tahliye davaları, kira hukukundan doğan uyuşmazlıkların başında gelir. Yine kira bedelinin tespiti ve uyarlama davaları ile kira sözleşmesinden ve kiralananın kullanımından doğan her türlü dava bu kapsamda değerlendirilir.
Kira sözleşmesinden doğan tüm bu davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir.
Taşınmaz Davalarında Yetkili Mahkeme
Taşınmaz hukuku davalarında yetki kuralları kamu düzenindendir. Davada tarafların itirazı olmasa da, mahkeme kendiliğinden yetki incelemesi yapar ve yetkisizlik kararı verebilir. Davanın yetkisiz mahkemede görülüp karara bağlanması mutlak bozma nedeni oluşturur.
Gayrimenkul davalarında yetki HMK 12. maddesinde düzenlenmiştir. Düzenlemeye göre, taşınmaz mülkiyetine veya üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda, gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Yine gayrimenkulü elinde bulunadurma (zilyetlik) veya haksız işgal, müdahalenin meni gibi davalar da taşınmazın bulunduğu yer mahkemelerinde görülür. Taşınmaz üzerindeki irtifak hakkına ilişkin davalarda da aynı yetki kuralı geçerlidir.
Birden fazla gayrimenkule ilişkin bir dava, gayrimenkullerden birisinin bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir.
Mersin Gayrimenkul Davalarında Yetkili Mahkeme
Gayrimenkul davalarında yetki kurallarını yukarıda açıkladık. Mersin gayrimenkul davalarında yetkili mahkeme de bu kurallar uyarınca taşınmazın bulunduğu yere göre belirlenir. Taşınmazın bulunduğu ilçede adliye kurulmuş olması halinde ilçe mahkemeleri yetkili olacaktır. Silifke gayrimenkul davalarında Silifke mahkemeleri, Erdemli taşınmaz davalarında Erdemli mahkemeleri, Anamur, Gülnar, Mut gibi ilçelerdeki taşınmazlara ilişkin davalarda da buradaki mahkemeler yetkili olacaktır.
Mersin merkez ilçelerindeki gayrimenkul davalarında Mersin mahkemeleri görevlidir.
Gayrimenkul Hukuku Avukatı
Gayrimenkul hukuku davaları, usul kurallarının sıkı biçimde uygulandığı davalardır. Bu nedenle taşınmaz davalarında yetki kuralları da kamu düzenine ilişkin kesin yetki kurallarıdır.
Gayrimenkul davaları, niteliği gereği uzun süren masraflı davalardır. Bu tür davalarda usuli bir hatanın yapılması, bu süreleri ve yargılama giderlerinin daha da artmasına neden olur. Bu nedenle, taşınmaz davalarında uzmanlaşmış bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak büyük önem arzeder. Davanın acemice yazılmış bir dilekçeyle açılması, sorasında telafisi olmayacak büyük hak kayıplarına yol açar. Dava açılmadan önce hukuki danışma ve güvenilir bir avukattan dava takip desteği alınması şarttır.
Mersin avukat hizmetleri alanında faaliyet yürüten Arslanbuğa Avukatlık Bürosu çalışma alanlarına buradan ulaşabilirsiniz.
Merabalar bi meselemiz var bize insanlığı ile yardım edecek kimseye ulaşamadım şimdi atadan kalma bi yerimiz vardı 2 dönüm 7 paylaştık bizim yan tarafla hissedar olduğumuz 4 dönüm vardı annemin halasının çocukları hissesini birine vermiş oda sizin meslektaş bu adam da heral de beklemiş şufa davası açmayalım diye zamanını geçirmiş sonradan mahkemeye başvuru yapmış mahkeme de açık artırma ile satışı vermiş avukatın durumu parasal olarak iyi bide kendi işi gereği herseyden haberdar bizimkiler teyzemin biri ev yaptı başka bi teyzem zeytin portakal ahır gibi şeyler yaptı bizde bi sorun yoktu mahkeme satışı verince bizim de durum yok alalım çünkü komple 4milyon 350bin fiyat verildi biz ne kadar satma taraftarı olmasak ta ayrılma olduğu zaman hepsinin arasına yol girme bahanesi ile bu kararı verdiler belki de işlerini bağlıdar bunu dememin nedeni ev ağaç vs bize ait olan bi yeri zoraki bi şekil de satmaya çalıştılar bizimkiler de evi kurtarmak için o avukatla anlaştılar yani hem ev hemde açık artırma ya giderse daha az para alırız korkusu ile iki kişi vermedi biri ev sahibi diğeri de dayim dayımınkinde haciz vardı diye olmadı pazartesi halletmeye çalışacaklar yani demek istediğim bunu kurtarma şansımız yokmu dayim şufa davası açsa bu açık artırma ile satışın iptalini gerektirmez mi rehin koyma gibi yardımcı olursaniz Allah için haksızlık olmayacak şekilde cunku daha önceki avukatlar bize aynı ilçede olduğu için gerektiği gibi yardımcı olmadılar teşekkürler şimdiden