İnançlı (Güvene Dayalı) Devir Nedeniyle Tapu İptali

İnançlı İşlem (İnanç Sözleşmesi)Nedir?

İnanç sözleşmesi; bir hakkını belirli süre veya amaçla, inanılan bir kişiye (mutemed) devretmeyi öngören bir sözleşmedir. Bu sözleşme gereği yapılan temlik ve devirlere de inançlı işlem denir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2000/2-888 E, 2000-885 K 17.05.2000 tarihli kararında inançlı işlemler;

bir kimsenin menfaatinin başkası tarafından korunması veya teminat sağlamak amacıyla bazı hakları ciddi olarak devrettiği, ancak hakları iktisap edenin bunlardan doğan bazı yetkileri hiç kullanmaması, bazılarını da ancak önceden hak ve halen menfaat sahibi olanın gösterdiği biçimde kullanmak zorunda olması hususunda tarafların anlaştığı işlemler….

(Yargıtay HGK 2000/2-888 E, 2000/885 K 17.05.2000 T)

şeklinde tanımlanmıştır.

Güvenilen kişi, belirlenen sürenin geçmesi veya amacın gerçekleşmesi sonrasında, kendisine devredilen hak veya gayrimenkulü tekrar güvenen kişiye devretmeyi kabul eder. İnançlı işlem nedeniyle tapu iptali davaları, güvenilen kişinin bu yükümlülüğünü yerine getirmediği durumlarda ortaya çıkar.

 Öte yandan inançlı işlemler ise; inananın teminat oluşturmak veya yönetilmek üzere mal varlığı kapsamındaki bir şey veya hakkını, inanılana devretmesi ve inanılanın da inanç anlaşmasındaki koşullara uygun olarak inanç konusu şeyi kullanmasını, amaç gerçekleştiğinde ise belirlenen şekilde inanana iade etmesini içeren işlemlerdir. İnançlı bir işlem ile inanan, sahibi olduğu bir mülkiyet veya alacak hakkını inanılana kazandırıcı bir işlemle devretmekte ancak borçlandırıcı bir sözleşme ile de onu bazı yükümlülükler altına sokmaktadır.

İnançlı işlemin taraflarını, inanan ve inanılan oluşturur. Bir hakkı ya da nesneyi, güvendiği bir kişiye inançlı olarak devreden kimseye “inanan” adı verilir. Devredilen hak veya nesneyi, kendisine ait bir hak olarak kendi yararına, doğrudan doğruya ve dolaylı olarak kullanan kişiye de “inanılan” denir. İnananın, inanılana inançlı olarak kazandırdığı hak ya da nesne ise “inanç konusu şey” olarak nitelenir. İnançlı bir işlemde, kazandırıcı işlemin tarafları ile borç doğuran anlaşmanın tarafları aynıdır.

İnançlı işlemde inanılan, hakkını kullanırken kararlaştırılan koşullara uymayı, amaç gerçekleşince veya süre dolunca hak veya nesneyi tekrar inanana (veya onun gösterdiği üçüncü kişiye) devretmeyi yüklenmektedir. İnançlı işlem, kazandırmayı yapan kişiye yani inanana belirli şartlar gerçekleşince, kazandırmanın iadesini isteme hakkı sağlayan bir sözleşmedir. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde bunun dava yoluyla hükmen yerine getirilmesi istenebilir.

(Yargıtay 7. H.D. 2021/ 1131 E, 2021/983 K, 22.09.2021 T)

İnançlı işlem veya inanç sözleşmesi Borçlar Kanunu’nda düzenlenmemiş olup, hukuki dayanağını Yargıtay İBGK 1945/20 E, 1947/6 K, 05.02.1947 tarihli içtihadı birleştirme kararında bulur.

İnanç Sözleşmesi Neden Yapılır?

İnanç sözleşmesi, temelde kişinin kendisini veya malvarlığını belli bir süreliğine gizleme amacına dayanır. Bazı nedenlerle yapılan inançlı işlemler, muvazaalı işlemlere benzese de, inançlı işlemin amacı üçüncü bir kişiden mal kaçırmaya veya onlara kazandırmada bulunmaya yönelik değildir. İnançlı sözleşme sonucunda, hakkın inanan kişiye tekrar devri amaçlanır. İnançlı sözleşmeler başlıca şu nedenlerle yapılabilir:

Kendini gizlemek amacıyla yapılan inanç sözleşmesi;

Kişi bir malvarlığı edinirken, sadece ekonomik durumunu çevreden gizleme amacıyla dahi hareket edebilir. Arasının iyi olmadığı bir kimsenin taşınmazını satın almak isteyen kişi, devreye üçüncü kişiyi sokarak daha sonra kendisine devredilmek üzere malı üçüncü kişiye aldırtabilir. Bu gibi örneklerde inançlı sözleşme sadece kendini gizleme amacına hizmet eder.

Teminat amacıyla yapılan inanç sözleşmesi;

Bir kimsenin başkasından alacağı borç karşılığında, borca teminat olmak üzere borç verene taşınmazını devretmesi, teminat amacıyla yapılan inançlı sözleşmeye örnek olur. Bu durumda bir satış sözleşmesi söz konusu değildir. Borç veren, ipotek tesis etme yerine taşınmazın devrini alır. Taraflar arasında, borcun ödenmesi durumunda taşınmazın tekrar borç alana devredileceği yönünde sözleşme yapılır. Borçlu borcunu ödeyemezse, alacaklı kendisine devredilmiş olan gayrimenkulü doğrudan satış veya mahsup yoluyla alacağına kavuşur. Borçlu ile alacaklı arasındaki, borcun ödenmesinden sonra taşınmazın tekrar borçluya devrini öngören sözleşme inançlı sözleşme; taşınmazın borca teminat olarak alacaklıya devri ise inançlı işlemdir.

Alacaklıdan mal kaçırmak amacıyla yapılan inanç sözleşmesi;

İnançlı işlem ile muvazaalı işlemin birbirine en çok karıştığı alan burasıdır. Alacaklıdan mal kaçırmak amacıyla yapılan inançlı işlemlerin bir çoğu aslında muvazaalı işlem olup, geçersiz kabul edilir. Uygulamada, eğer inançlı sözleşme tarafları arasındaki devir, gerçekten malın bir süre kullanımının ve idaresinin güvenilen tarafa bırakılması sonucunu doğuruyorsa işlem inançlı işlem olarak kabul edilmektedir. Devir iradesinin hiç bulunmaması ve taşınmazın devredenin elinden fiilen hiç çıkmaması, devralanın kendi başına tasarruf etmesine imkân verilmemesi halinde ise muvazaalı işlem olarak yorumlanmaktadır.

Yasal elverişsizliği aşmak için yapılan inançlı işlemler;

Bir kimsenin ulaşmak istediği bazı sonuçlar önünde yasal engeller olabilmektedir. Örneğin, yabancı bir şirketin Türkiye’de taşınmaz edinmesi önünde bazı yasal engeller olması, kredi çekmek isteyen bir kimsenin bankanın istediği teminatı gösterecek malvarlığının bulunmaması gibi. Bunun gibi durumlarda da inançlı işlemler söz konusu olabilir. Yabancı şirketin, Türkiye’de güvendiği bir gerçek veya tüzel kişi üzerine taşınmaz edinmesi, kredi çekecek kişiye teminat olarak gösterebilmesi için gayrimenkul devri gibi. Yine kapatılma ihtimali bulunan bir dernek veya vakfın malvarlığını, ihtimal son bulana kadar üçüncü bir kişiye devretmesi inançlı işleme örnek olabilir.

Alacağın tahsili, malın idaresi veya başka gereklilikler;

Alacağın tahsili için bir senedin cirolanarak güvenilen bir kişiye verilmesi, yurtdışında yaşayan kişinin Türkiye’de bulunan yakınına para göndererek daha sonra kendisine devredilmek üzere bir taşınmazı satın almasını istemesi gibi hallerde de inançlı sözleşme söz konusu olur.

İnançlı İşlem Nedeniyle Tapu İptali Davası

İnanç sözleşmesi uyarınca hak veya malvarlığı üzerine geçirilen inanılan taraf,  sözleşme amacı gerçekleştiğinde, bu hak veya malvarlığını devredene iade etmekle yükümlüdür. İnançlı işlem ile taşınmaz devralan kişi bu yükümlülüğünü yerine getirmezse tapu iptali davası ile gayrimenkulün eski sahibine dönüşü sağlanabilir.

İnançlı işlemlere ilişkin davalarda, sözleşmenin konusu ve amacına göre Borçlar Kanunu vekâlet hükümleri, ipotek hükümleri veya sebepsiz zenginleşme hükümleri uygulanabilir. Bu hükümler çerçevesinde inançlı işlem nedeniyle tapu iptali veya uğranılan zararın tazmini talep edilebilir.

İnanç sözleşmesine konu olan taşınmaz, inanılan kişi tarafından sözleşme dışı üçüncü kişiye devredilmişse, tapu iptali davası hem inanılan kişiye hem de kayıt maliki olan üçüncü kişiye yönlendirilir. Gayrimenkulü devralan üçüncü kişi kötü niyetli ise, yani taraflar arasındaki inançlı işlemden haberdarsa tapu iptaline karar verilir. Ancak üçüncü kişi iyi niyetli ise, yani taraflar arasındaki inanç sözleşmesini bilmiyor veya bilebilecek durumda değilse kazanımı korunur. Bu durumda tapu iptali kararı verilmez. Ancak sözleşmenin tarafı inanan kişi, diğer taraf inanılan kişiden uğradığı zararın tazminini isteyebilir. Bu durumda dava sebepsiz zenginleşme nedeniyle tazminat davası olarak görülür.

Davacının maliki olduğu dava konusu 1085 parsel sayılı taşınmazı davalıya satış suretiyle devrettiği, onun da diğer davalıya devrettiği, nüfus kayıtlarından davacı ve davalıların aynı köyden oldukları anlaşılmaktadır. Hemen belirtilmelidir ki, hükmüne uyulan bozma kararında belirtildiği üzere, çekişmeli taşınmazın davacı tarafından ilk el davalıya inançlı işleme dayalı olarak temlik edildiği sabittir. Ne var ki, mahkemece ikinci el davalının iktisabında iyiniyetli olup olmadığı hususunda hükme yeterli bir araştırma yapılmamış, ayrıca davacı ile davalı arasındaki inanç ilişkisi nedeniyle alacak-borç ilişkisinin bulunup bulunmadığı da değerlendirilmemiştir.

(Yargıtay 1. H.D 2021/256 E, 2021/3378 K, 17.06.2021 T)

Somut olayda, davacı tanığı olarak dinlenilen dava konusu taşınmazın yer aldığı apartmanda kapıcı olarak görev yapan İ.’in dava konusu taşınmazın tüm masraflarının ve aidatlarının davacı … tarafından ödendiği, davalıları tanımadığı gibi ev sahibi olarak ödemeleri kendilerinin yapacağını da bildirmedikleri ve taşınmaz konusunda muhatabının halen davacı olduğu yönündeki beyanları, varlığı ispatlanan inançlı işlemin tarafı olan davalı …’nin Garanti Bankasından çekmiş olduğu kredide davalı …’in kardeşi …in davalı … lehine kefil olduğu gözetildiğinde, son kayıt maliki…’in durumu bilen ve bilmesi gereken kişi konumunda olduğu sonucuna varılmaktadır.

Hal böyle olunca, kayıt maliki davalı …’in ediniminde iyiniyetli olmadığı dikkate alınarak davacının tapu iptali ve tescili talebinin kabulüyle davalıların yargılama giderleri ve vekalet ücretinden birlikte sorumlu tutulmaları gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması isabetsizdir.”

(Yargıtay 1. HD. 2021/2265 E, 2021/5565 K, 07.10.2021 T)

İlginizi Çekebilir : Ecrimisil Davaları

İnanç Sözleşmesinin Şekli ve İnançlı İşlemin İspatı

İnanç sözleşmesi, kanunda açıkça düzenlenmediğinden bir şekil şartı öngörülmemiştir. Ancak 05.02.1947 tarihli 20/6 sy İçtihadı Birleştirme Kararında inançlı işlemlerin yazılı delil ile kanıtlanabileceği açıklanmıştır. Bu kabulden yola çıkarak, inançlı sözleşmelerin esasen yazılı olarak yapılması gerekmektedir. Ancak inançlı işlemler çoğunlukla güvenilen akraba ve yakınlar arasında gerçekleştiğinden genellikle yazılı bir sözleşmeye dayanmaz. Bu durumda taraflar arasında inanç sözleşmesi yazılı delil başlangıcı ile kanıtlanabilir. Konuya ilişkin İBK ve Yargıtay kararlarında, açık bir sözleşme olmamakla birlikte yazılı delil başlangıcı varsa inanç sözleşmesinin tanık dahil her türlü kanıtla ispatlanabileceğini kabul edilmektedir.

İnanç sözleşmeleri kaynağını Borçlar Kanunun 18.maddesi ile 5.2.1947 tarihli ve 20/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararından alır. Sözü edilen bu karar uyarınca inanç ilişkisi ancak, yazılı delille kanıtlanabilir. Bu yazılı delil, tarafların getirecekleri ve onların imzalarını taşıyan bir belge olmalıdır. Kısaca, inanç ilişkisinin varlığını kabul edebilmek için yazılı bir sözleşmenin açıklanan nitelikte bir yazılı delil bulunmasa da, yanlar arasındaki uyuşmazlığın tümünü kanıtlamaya yeterli sayılmamakla beraber bunun vukuuna delalet edecek karşı tarafın elinden çıkmış (inanılan tarafından el ile yazılmış fakat imzalanmamış olan bir senet veya mektup, daktilo veya bilgisayarla yazılmış olmakla birlikte inanılanın parafını taşıyan belge, usulüne uygun onanmamış parmak izli veya mühürlü senetler gibi) yazılı delil başlangıcı niteliğinde bir belgenin varlığı aranır. Yazılı delil başlangıcı niteliğinde belge varsa HUMK’nun 292.maddesi uyarınca inanç sözleşmesi “tanık” dahil her türlü delille ispat edilebilir.

(Yargıtay HGK 2010/14-394 E, 2010/395 K, 14.07.2010 T)

İnançlı bir işlem ile inanan, sahibi olduğu bir mülkiyet veya alacak hakkını inanılana kazandırıcı bir işlemle devretmekte ancak borçlandırıcı bir sözleşme ile de onu bazı yükümlülükler altına sokmaktadır.

İnançlı işlemin taraflarını, inanan ve inanılan oluşturur. Bir hakkı ya da nesneyi, güvendiği bir kişiye inançlı olarak devreden kimseye “inanan” adı verilir. Devredilen hak veya nesneyi, kendisine ait bir hak olarak kendi yararına, doğrudan doğruya ve dolaylı olarak kullanan kişiye de “inanılan” denir. İnananın, inanılana inançlı olarak kazandırdığı hak ya da nesne ise “inanç konusu şey” olarak nitelenir. İnançlı bir işlemde, kazandırıcı işlemin tarafları ile borç doğuran anlaşmanın tarafları aynıdır.

İnançlı işlemde inanılan, hakkını kullanırken kararlaştırılan koşullara uymayı, amaç gerçekleşince veya süre dolunca hak veya nesneyi tekrar inanana (veya onun gösterdiği üçüncü kişiye) devretmeyi yüklenmektedir. İnançlı işlem, kazandırmayı yapan kişiye yani inanana belirli şartlar gerçekleşince, kazandırmanın iadesini isteme hakkı sağlayan bir sözleşmedir. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde bunun dava yoluyla hükmen yerine getirilmesi istenebilir.

İnanç sözleşmesi, 05.02.1947 tarihli ve 20/6 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ancak, yazılı delille kanıtlanabilir. Bu yazılı delil, tarafların getirecekleri ve onların imzalarını taşıyan bir belge olmalıdır.

Açıklanan nitelikte bir yazılı delil bulunmasa da taraflar arasındaki uyuşmazlığın tümünü kanıtlamaya yeterli sayılmamakla beraber bunun vukuuna delalet edecek karşı tarafın elinden çıkmış (inanılan tarafından el ile yazılmış fakat imzalanmamış olan bir senet veya mektup, daktilo veya bilgisayarla yazılmış olmakla birlikte inanılanın parafını taşıyan belge, usulüne uygun onanmamış parmak izli veya mühürlü senetler gibi) “delil başlangıcı” niteliğinde bir belge varsa 6100 Sayılı HMK’nın 202.  maddesi uyarınca inanç sözleşmesi “tanık” dahil her türlü delille ispat edilebilir.

Yazılı delil veya “delil başlangıcı” yoksa inanç sözleşmesinin ikrar (HMK m. 188) yemin (HMK m. 225 vd) gibi kesin delillerle de ispat edilmesi olanaklıdır. Davacının yemin deliline dayanması halinde hakimin davacıya bu hakkını hatırlatması gerekir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 09.12.2015 tarihli, 2014/14-516 Esas, 2015/2838 Karar sayılı kararı da bu doğrultudadır ).

(Yargıtay 7. HD. 2021/843 E, 2021/1761 K, 12.10.2021 T)

Davacının maliki olduğu 1688 ada 2 parsel sayılı taşınmazdaki 10 numaralı bağımsız bölümü davalılardan …’a satış yoluyla devrettiği, 18.12.2007 tarihinde Garanti Bankası tarafından …’a 40.000 TL konut kredisi kullandırıldığı, krediye karşılık dava dışı …ve…’ın kefil gösterildiği, çekişmeli taşınmaza anılan banka lehine 24.12.2007 tarihinde ipotek konulduğu, …’un taşınmazı ipotekle yükümlü olarak 24.09.2008 tarihinde kefil …’ın kardeşi …’a sattığı, Garanti Bankasının ilgili krediye ilişkin olarak Gaziantep 2. İcra Müdürlüğünün 2009/8589 Esas sayılı dosyası ile ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla 29.09.2009 tarihinde icra takibi başlattığı, icra dosyası borcunun 28.04.2010 tarihinde davacının eşi olan …tarafından ödendiği, …’ın anılan Bankaya hitaben yazdığı 28.04.2010 tarihli dilekçede “……’un konut kredisi borcuna karşılık 35.000 TL’yi 27.04.2010 tarihinde yatırdığının…” belirtildiği anlaşılmaktadır…Taşınmazı temlik eden davacı ile temellük eden davalı … arasında İnançları Birleştirme Kararının öngördüğü anlamda yazılı bir belge bulunmamaktadır. Ancak davalı …’a kullandırılan kredi borcunun davacının eşi olan …tarafından 28.04.2010 tarihinde ödendiğine dair Garanti Bankasından gelen 19.08.2013 tarihli yazı cevabı ve ekinde gönderilen …’ın anılan bankaya hitaben yazdığı 28.04.2010 tarihli dilekçe içeriğinin yazılı delil başlangıcı sayılıp sayılmayacağı konusunda Mahkemece bir inceleme ve değerlendirme yapılmamıştır. Bu durumda, yukarıda değinilen hususlar gözetilerek araştırma ve incelemenin yapılması, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik soruşturmayla yetinilerek yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir…

(Yargıtay 1. HD. 2021/2265 E, 2021/5565 K, 07.10.2021 T)

Tapu iptali davalarında Mersin gayrimenkul avukatı desteği için avukatlık büromuza ulaşabilirsiniz.