Tapu İptal ve Tescil Davaları

Tapu iptal ve tescil davaları farklı hukuki nedenlere dayanır. Tapu iptalini gerektiren nedenler, başta Medeni Kanun olmak üzere farklı kanunlarda düzenlenmiştir. Bu konudaki yargı kararlarıyla da uygulamada temel ilkeler belirlenmiştir.

Tapu müdürlükleri, mahkeme kararı olmadan taşınmaz sicilinde kendiliğinden düzeltme yapamaz. Bunun için mahkeme kararı gerekir.

Tapu iptal ve tescil davaları, tapu kayıtlarında değişikliğe yol açan davalardır.

Tapu İptali Davası Hangi Nedenle Açılır?

Tapu iptaline neden olacak birçok hukuki neden vardır. Bunlardan bazıları;

• Yolsuz tescil
• Gabin (aşırı yararlanma)
• Hukuki ehliyetsizlik
• Muvazaa
• Bağıştan dönme
• İnançlı İşlem (Güven Sözleşmesi)
• Aile konutu devrinde eşin rızasının bulunmaması (Aile Konutu Satışının İptali)
• Velayet hakkının kötüye kullanılması
• Vekalet görevinin kötüye kullanılması
• Sözleşmeden kaynaklanan devir hakkıdır.

Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptali Davası

Tescil, tek başına gayrimenkul üzerinde ayni hak kazanımı için yeterli değildir. Gayrimenkul mülkiyetini veya taşınmaz üzerindeki ayni hakkı kazandıran şey geçerli bir hukuki nedendir.

Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukukî sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır.

(TMK m. 1015)

Tescil, işlem güvenliğinin sağlanması için bu hakkın açıklanması, alenileştirilmesi işlevi görür. Tapu kayıtları aleniliğinin amacı, bu kayıtlara güvenerek işlem yapan iyi niyetli kişileri korumaktır. Tapu kaydındaki tescilin yolsuz olduğunu bilmeyen ve bilecek durumda olmayan kişi iyi niyetli kabul edilir.

Geçerli bir hukuki nedene dayanmayan tescil, yolsuz tescildir. Yolsuz tescil, sahte belge, maddi bir hata veya hukuki bir yanılgıdan kaynaklanır. Yolsuz tescil ile taşınmaz üzerindeki ayni hakkı zarara uğrayan kişi, tapu kaydının düzeltilmesini isteyebilir. Bunun için tapu iptal ve tescil davası açılması gerekir.  (TMK m.1025) Yolsuz tescile dayanan tapu iptal ve tescil davaları, yolsuz tescilden itibaren gayrimenkul üzerinde hak kazananların tümüne karşı açılır.

İlginizi çekebilir : Kadastro Tespitine İtiraz ile Tapu İptali ve Tescil Davası

Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Hukuki bir işlemin geçerli olabilmesinin şartlarından birisi, tasarrufta bulunanın işlem ehliyetine sahip olmasıdır. Medeni Kanun uyarınca bir kişinin işlem ehliyetinin olabilmesi için ergin (18 yaşını doldurmuş) ve temyiz kudretine sahip olması gerekir. Ayrıca kişi mahkeme kararı ile kısıtlanmamış olmalıdır. Temyiz kudretine sahip olmak; ayırt etme gücünün bulunması ve yapılan işlemin hukuki sonuçlarını anlayabilecek düzeyde zihinsel sağlığın yerinde olmasıdır.

Hukuki ehliyeti bulunmayan bir kişinin yaptığı devir ve temlik işlemi geçersiz olup, böyle bir işlem de tapu iptal ve tescil davasına konu olur. Bu iddia ile açılan davada, ehliyetsizlik durumunun hastane kurul veya adli tıp raporuyla ortaya konması gerekir. İşlem güvenliğinin sağlanması ve bu tür davaların sayısının azaltılması amacıyla uygulamada resmi dairelerde işlem yaparken 65 yaş üstü kişilerden hukuki ehliyetin bulunduğuna dair hastane raporu istenmektedir.

İlginizi Çekebilir : Aile Konutu Satışının İptali

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası için herhangi bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı yoktur. İşlem yok hükmünde olup, ilgilisi her zaman dava açabilir. Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davasını açma hakkı, gayrimenkulün önceki kayıt maliki veya onun mirasçılarındadır.

Muvazaa (Danışıklı İşlem) Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil

Muvazaa kısaca danışıklı işlem anlamına gelir. Muvazaalı işlem taraflarının aslında görünürdekinden başka bir sözleşme yapma istekleri vardır. Ancak gerçekte yapmak istedikleri işlemi üçüncü kişilerden gizlemektedirler. Bunun en çok rastlanan örneği, aslında karşılıksız yapılan bir taşınmaz devrinin tapuda satış olarak gösterilmesidir.

Muvazaalı işlemde hem tarafların gerçekte yapmak istedikleri tasarruf (örnekte bağış), hem de görünen tasarruf (örnekte satış) geçersiz olur. Gerçekte yapılmak istenen işlem (bağış) kanuni şekle uymadığı; görünen işlem (satış) ise gerçekte taraf iradelerini yansıtmadığı için hukuken yok hükmünde olur. Tarafların sonradan icazeti, muvazaalı devri geçerli hale getirmez. Ancak tarafların gizledikleri ve gerçek iradelerini yansıtan işlem şekil şartına tabi değilse, bu işlem geçerli olur. Görünürdeki işlem yine geçersizdir.

Muvazaa nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davası için herhangi bir hak düşürücü süre yoktur. Muvazaalı işlem nedeniyle hak kaybına uğrayan herkesin, her zaman bu davayı açma hakkı vardır.

Muvazaa nedeniyle verilen tapu iptal kararları yenilik doğurucu değil, açıklayıcı niteliktedir. Yani zaten işlemin hukuken yok hükmünde olduğunun tespitidir. Bu nedenle iptal hükmünün kesinleşmesinden değil, hakkın doğduğu tarihten itibaren ecrimisil talebi hakkı bulunur. (Yargıtay HGK 1990/3-645 E, 1991/75 K, 13.02.1991 T)

Mirasçılardan mal kaçırma için yapılan işlemlere karşı hukuki yollar hakkında ayrıntılı bilgi için Muris Muvazaası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Gabin Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Gabin, aşırı yararlanma anlamına gelir. Bir sözleşmenin tarafı, diğerinin zor durumundan, cahilliğinden veya tecrübesizliğinden faydalanmış ve bu nedenle edimler arasında aşırı orantısızlık meydana gelmişse gabin oluşur. Burada bir kişinin, diğerinin zor durumundan, çaresizliğinden veya bilgisizliğinden bilerek yararlanması söz konudur. Böyle bir durumda taşınmaz üzerindeki mülkiyet veya bir başka ayni hakkını kaybeden kişi, kanundaki süre içerisinde gabin nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açar.

Gabin nedeniyle tapu iptali davası açma süresi, zor durumun ortadan kalkması veya deneyimsizliğinin farkına varılmasından itibaren bir yıldır. Sözleşme tarihi üzerinden beş yıl geçmesi ile dava hakkı düşer.

Bağıştan Dönme Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil

Bağış, taraflarından birine karşılıksız kazanım sağlayan bir sözleşmedir. Kanuna göre koşullu bağış da mümkündür. Taşınır bağışı elden teslimle gerçekleşir. Ancak taşınmaz bağışı resmi şekil şartına bağlıdır.

Bağış nedeniyle taşınmazın tescilinden sonra bağışlayanın bazı durumlarda bağıştan dönme hakkı vardır. Kanunda belirtilen bağıştan dönme nedenleri;

• Bağışlananın, bağışlayana ya da yakınlarından birisine karşı ağır bir suç işlemesi,
• Bağışlananın, bağışlayana veya ailesine karşı kanunen yükümlü olduğu görevleri önemli ölçüde yerine getirmemesi,
• Koşullu bağışlamada, bağışlananın haklı bir neden olmaksızın bu koşulu yerine getirmemesidir.

Bağışlamadan dönme ve bu nedenle tapu iptal ve tescil davası açma süresi, bağıştan dönme nedenini öğrenme tarihinden itibaren bir yıldır. Bağışlayanın bu süre dolmadan ölmesi halinde dava açma hakkı mirasçılara geçer. Mirasçılar, bir yıllık süre doluncaya kadar bağıştan dönme hakkını kullanabilir.

Velayet Hakkının Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Ergin olmamış küçükler de yasal olarak mülk edinebilir. Onlar adına bu mülkleri velileri yönetir. Anne babanın evli olması durumunda ortak velayet vardır. Boşanma durumunda velayet, anne veya babadan birisinde kalır. Evlilik dışı doğan çocukların velayeti ise kural olarak annededir.

Velayet sahibi, çocuk adına hukuki işlem yaparken onun menfaatlerini gözetmek zorundadır. Velayet hakkı, çocuk zararına olacak şekilde kötüye kullanırsa, bu şekilde yapılan işlemin iptali mümkündür. Taşınmaz devrinde, devralan kişi de kötü niyetli ise İşlem, tapu iptal ve tescil davası söz konusu olur. Bu durumda veli ile küçük arasında menfaat çatışması olup, davayı çocuk adına bir kayyım takip eder.

Vekalet Görevini Kötüye Kullanma Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil

Vekalet görevinin kötüye kullanılarak tapu devri yapılması da tapu iptalini gerektiren bir nedendir. Vekilin, vekalet sözleşmesiyle kendisine verilmeyen bir yetkiyi kullanması, sözleşmenin ihlali anlamına gelir. Bununla birlikte vekalet sözleşmesinde bulunan yetkileri kullanırken de vekilin, vekil edenin haklarını koruma ve onun menfaatine hareket etme yükümlülüğü vardır. Buna kısaca sadakat ve özen borcu denir. Bu yükümlülüğün ihlali de sözleşmeye aykırılık teşkil eder.

Vekalet görevi kötüye kullanılarak yapılan işlemlerin iptali, bu işlemin diğer tarafı olan üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmamasına göre değişir. Vekil ile işlem yapan üçüncü kişi, vekilin görevini kötüye kullanarak bu işlemi yaptığını biliyor ise yapılan işlem vekil edeni bağlamaz. Bu durumda işlem konusu bir taşınmaz ise tapu iptal talebi kabul görür.

İşlemin tarafı üçüncü kişi iyi niyetli ise işlem iptal olmaz ve vekil edeni bağlar. Kanun, üçüncü kişinin iyi niyetli kazanımını korur. Ancak vekalet verenin uğradığı zarar nedeniyle vekile karşı tazminat davası açma hakkı her zaman vardır.

Vekalet görevini kötüye kullanma nedenli davalar için hak düşürücü süre veya zamanaşımı süresi yoktur.

(Yargıtay 1. H.D. 2004/14912 E, 2005/715 K, 02.02.2005 T)

Sözleşmeye Dayalı Tapu İptal Davaları

Tapu iptal ve tescil davaları, her zaman yolsuz tescil hukuki sebebine dayanmaz. Taşınmaz malikinin, taşınmaz devri yükümlülüğü bulunan bir sözleşmenin ifasının sağlanması için de tapu tescil davası açılabilir. Örneğin mülk sahibi, ölünceye kadar bakma akdi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, veya geri alım (vefa) hakkı sözleşmesi gereğince yapması gereken devirden kaçınıyorsa, mahkeme kararıyla gayrimenkulün devri sağlanabilir.

Belirtmek gerekir ki, taşınmaz devri içeren sözleşmeler, resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Gayrimenkul devrine ilişkin adi yazılı sözleşmeye dayanarak tapu iptali istenemez. Bunun tek istisnası, Tüketicinin Korunması Kanunu 41. maddesinde düzenlenen, ön ödemeli konut satış sözleşmeleri konusundaki uyuşmazlıklardır.

Tapu devrine ilişkin sözleşmeler, kural olarak taraflarını bağlar. Ancak sözleşmenin tapuya şerh edilmesi durumunda, devir hakkı üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Aksi halde, sözleşmeden haberdar olmayan veya bilebilecek durumda bulunmayan, iyi niyetli üçüncü kişilere karşı tapu iptal davası açılamaz.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi ve Tapu İptal Davası

Ölünceye kadar bakım sözleşmesi, taraflardan birisinin diğerine belli kazandırma karşılığında ölünceye kadar bakma borcunu üstlendiği sözleşmelerdir. Bu sözleşme nedeniyle diğer tarafa taşınmaz devretmiş olan bakım alacaklısı, sözleşmeye aykırılık nedeniyle tapu iptal ve tescil isteyebilir. Bakım alacaklısının bu davayı açma imkanının bulunmadığı hallerde mirasçıların da tapu iptal davası açma hakkı olduğu kabul edilmektedir. (Yargıtay 1. H.D. 1976/8269 E, 1976/8425 K, 13.09.1976 T)

Tapu İptal ve Tescil Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir. Taşınmaz davalarında yetki kuralı kamu düzenindendir. Bu nedenle, yetki itirazı olmasa da mahkeme kendiliğinden gözetir, davayı yetkili mahkemeye gönderir.

İlginizi Çekebilir: Gayrimenkul Davalarında Görev ve Yetki

Tapu İptal Davası Açma Süresi

Tapu iptal davası açma süresi, dayandığı hukuki nedene göre değişir. Sözleşmeye aykırılık nedenine dayalı davalarda kanunda belirtilen süreler geçerli olur. Muvazaa gibi yok hükmünde olan işlemlerin tespiti talepli tapu iptal davalarında ise herhangi bir süre sınırı yoktur.

Tapu ve Gayrimenkul Davalarında Verilen Kararların Uygulanması

Usul kanuna göre mahkeme kararlarının icrası için kural olarak kesinleşmeleri gerekmez. İlk derece mahkemelerinin verdiği kararlar uygulanır. Kanun yoluna başvuru icrayı durdurmaz.

Kesinleşmeden icraya konamayacak kararlar ise HMK 367/2. maddesinde belirtilmiştir. Buna göre gayrimenkulün aynına ilişkin kararlar kesinleşmeden icraya konamaz. Tapu kaydında değişikliğe yol açan kararlar taşınmazın aynına ilişkin kararlar olup, uygulanabilmesi için kesinleşmesi gerekir. Bunun anlamı gayrimenkul davalarında ilk derece mahkemesi kararlarına karşı kanun yoluna başvuru, uygulamayı durdurur. Ancak üst derece mahkemesinin kararı onaması ve kararın kesinleşmesinden sonra karar uygulanır.

Tapu İptali Hakkında Sık Sorulan Sorular

Tapu İptal Davalarında Avukat Desteği

Tapu iptal ve tescil davaları, haksız ve taşkın yapı, müdahalenin men’i (el atmanın önlenmesi), ecrimisil ve ortaklığın giderilmesi gibi taşınmaz davalarında avukat desteği için Mersin gayrimenkul hukuku avukatı olarak hizmet veren avukatlık ofisimize ulaşabilirsiniz.

Mersin taşınmaz hukuku avukatı tavsiye yazı : Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinmesi

Mersin avukat hizmet veren avukatlık ofisimizin tüm uzmanlık alanlarımıza buradan ulaşabilirsiniz.