Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Aile Konutu Nedir?

Aile konutu, eşlerin ve varsa müşterek çocuklarının yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği ve düzenli yerleşim amacıyla kullandıkları mekandır. Eşler üzerine kayıtlı birden çok taşınmaz olabilir. Ancak aile konutu, tanımı gereği tektir.

Eşler, evlilik birliğini beraberce yürütür ve yönetirler. Oturdukları konutu da birlikte seçerler ( MK md. 186 ). Aile konutu; eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri acı, tatlı günlerini yaşadıkları, yaşam faaliyetlerini yoğunlaştırdıkları mekandır. Aile konutu tektir.

(Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2005/16473 E, 2006/799 K, 02.02.2006 T)

Eşlerin, yılın belli dönmelerinde kullandıkları yazlık, yayla evi gibi ikincil ihtiyaçlarını karşılayan konutlar aile konutu sayılmaz. Ancak yurtdışında yaşayan eşlerin, geldiklerinde barınma amacıyla sürekli olarak kullandıkları, Türkiye’deki taşınmaz da aile konutudur. Bu konuda bir uyuşmazlık varsa, taşınmazın aile konutu vasfı taşıyıp taşımadığı mahkemece belirlenir. Bunun için aile konutu tespiti davası açılmalıdır.

Aile konutunun, eşlerden birisinin mülkiyetinde bulunması şart değildir. Aile konutu kira ile de sağlanabilir. Kiralık aile konutunda, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir. Bu durumda kira sözleşmesinden de diğer eşle birlikte sorumlu olur.  

İlginizi Çekebilir : Tahliye Taahhütnamesine Aile Konutu İtirazı

Medeni Kanun’da aile konutu hakkında düzenlemeler ve tasarruf kısıtlamaları yer alır. Bu düzenlemelerin amacı, aile üyelerinin barınma hak ve ihtiyaçlarının korunmasıdır.

Medeni Kanun 194. Maddesi, eşlerden her birinin aile konutu üzerindeki tasarruf hakkını sınırlandırmıştır.

Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

(Medeni Kanun m.194)

Aile Konutu Şerhi

Eşlerden her biri, diğer eş üzerine kayıtlı taşınmaza aile konutu şerhi koydurabilir. Gayrimenkul üzerine şerh koydurmak için dava açmak gerekmez. İstenen belgelerle birlikte başvuru halinde tapu müdürlüğü taşınmaz kaydına aile konutu kaydını işler.

Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.

Bu durumda taşınmaz maliki eş, aile konutunu devredemez ve başkası lehine ayni hak tesis edemez. Bunun için diğer eşin açık izni gerekir. Haklı bir neden olmaksızın kendisine izin verilmeyen eş, bu izni mahkemeden isteyebilir.

Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.

(Aile malları ve geçimi hakkında Evlilik Sürerken Aile Hakiminin Alabileceği Tedbirler başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz)

Eşin Rızası Olmadan Aile Konutunun Satışı

Tapu kaydına aile konutu şerhi konmamışsa, taşınmaz maliki eş, taşınmazı bir başkasına devredebilir veya taşınmaz üzerinde ipotek tesis edebilir. Böyle bir durumda diğer eş, TMK 194 hükmü uyarınca tapu iptal ve tescil davası açabilir. Dava sonucunda devir iptal edilir veya ipotek kaldırılır.

Aile Konutu Satışının İptali Davası

Aile konutunun, diğer eşin açık rızası olmadan devri halinde, rızası alınmayan eş tapu iptal ve tescil davası açabilir. Devrin iptali için;

• taşınmazın aile konutu olması ve
• eşin açık rızası olmadan devredilmiş olması yeterlidir.

Bu şartların varlığında, devir iptal edilir ve taşınmaz tekrar devreden eş üzerine kaydedilir.

Dava, aile konutundan kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Olayda, davalı eş dava konusu aile konutunun diğer davalı adına devir ederek tescil ettirmiş, bu işlem sırasında davacı eşin açık rızası alınmamıştır. Eşin açık rızası alınmadan yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır. Eş söyleyişle eşin “Açık rızası alınmadan” yapılan işlemin “Geçersiz olduğunu” kabul etmek zorunludur. Gerçekleşen bu durum karşısında davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, ret hükmü kurulması usul ve yasaya aykırıdır.

(Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2019/5110E, 22019/8865K, 18.09.2019 T)

Devrin iptali için, taşınmazı devralan üçüncü kişinin kötü niyetli olması aranmaz. Aile konutu nedeniyle tapu iptali davası, doğrudan kanundan doğan bir hakka dayanır. Bu nedenle, taraflar arasındaki devrin muvazaalı olması da gerekmez. Taraflar arasındaki devir geçerli bir hukuki nedene dayansa dahi, kanundaki açık düzenleme uyarınca iptal olur.

İlginizi Çekebilir : İnançlı (Güvene Dayalı) Devir Nedeniyle Tapu İptali

Devrin iptali için taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi bulunması da şart değildir.  Yargıtay kararları uyarınca aile konutu şerhi, hakkı doğurucu değil, açıklayıcı bir etkiye sahiptir. Bu nedenle tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile yapılan devir veya işlem iptal edilir.

Sınırlandırma aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Zira dava konusu taşınmaz şerh konulmasa dahi aile konutudur. Eş söyleyişle şerh konulduğu için aile konutu olmamakta aksine aile konutu olduğu için şerh konulabilmektedir. Bu nedenle aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh “kurucu” değil “açıklayıcı” şerh özelliğini taşımaktadır.

Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, “emredici” niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak “belirli olan” bir işlem için verilebilir.

Türk Medeni Kanununun 193. hükmü ile eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle olan hukuki işlemlerinde özgürlük alanı tanınmış olmakla birlikte Türk Medeni Kanununun 194. madde hükmü ile eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü, “aile birliğinin korunması” amacıyla sınırlandırılmıştır. Buna göre, eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça” aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu cümleden hareketle, aile konutunun maliki olan eş, aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde, aile konutunun ipotek edilmesi gibi tek başına” bir ayni hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma “ancak diğer eşin açık rızası alınarak” yapılabilir.

Türk Medeni Kanununun 194. maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bu nedenle söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, iznin “açık” olması gerekir

Her ne kadar ipotek doğrudan doğruya aile konutundan faydalanma ve oturma hakkını engellemiyorsa da, hak sahibi eşin kötü niyetli ve muvazaalı işlemleri ile aile konutunun elden çıkarılma tehlikesi nedeniyle ipotek işlemine diğer eşin “açık rızası” şarttır.

Yukarıda açıklanan kurallar çerçevesinde eşin “açık rızası” alınmadan yapılan işlemin Hukuk Genel Kurulunca da açıkça ifade edildiği üzere “geçerli olduğunu” kabul etmek imkansızdır. Eş söyleyişle eşin “açık rızası alınmadan” yapılan işlemin “geçersiz olduğunu” kabul etmek zorunludur.

Hal böyle olunca, mahkemece Hukuk Genel Kurulunca benimsenen yukarıda açıklanan yasal düzenleme ve ilkelere uygun değerlendirme yapılarak aile konutu üzerindeki ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde ret hükmü kurulması usul ve yasaya aykırıdır…”

(Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2015/21903 E, 2016/2479 K, 15.02.2016 T – Yargıtay HGK 2018/2-1094 E, 2021/1616 K,  7.12.2021 T)

Aile Konutu Üzerindeki İpotek Tesisinin İptali

Yargıtay HGK kararından anlaşılacağı üzere; devir gibi, ipotek tesisi ve diğer ayni hak sınırlandırmaları da diğer eşin itirazı ile iptal edilir. Bunun için yine aile konutu şerhi veya üçüncü kişinin kötü niyetli olması gerekmez.

İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Satış Halinde Tapu İptali

Aile konutu üzerine, diğer eşin açık rızası olmadan konulan ipotek nedeniyle aile konutunun cebri icra yoluyla satışı gerçekleşmiş olabilir. Yargıtay kararlarına göre, geçerli olmayan ipotek işlemine dayalı bu devrin de iptali mümkündür. Bunun için taşınmazı devralan kişinin, iktisabı korunacak iyi niyetli üçüncü kişi niteliğinde olmaması gerekir. Örneğin, aile konutunun, ipotek işlemini tesis eden alacaklıya, alacağı karşılığında ihale edilmesi durumunda, iktisap korunmayacaktır.

Dava, aile konutu üzerine davalı banka lehine “davacı eşin açık rızası” alınmadan tesis edilen ipoteğin kaldırılması talebiyle açılmış, davacı vekili tarafından bilahare dava ıslah edilmiş, ıslahla taşınmazın tapu kaydının iptali ve mülkiyetin önceki haline iadesi talebine dönüştürülmüştür.

Dava konusu taşınmazın satın alındığı tarihten itibaren aile konutu olarak kullanıldığı, davalılardan malik eşin dava dışı şirketin borçlarına karşılık dava konusu taşınmaz üzerinde diğer davalı banka yararına ipotek tesis ettirdiği, işlem sırasında diğer eşin açık rızasının alınmadığı, sonrasında banka tarafından ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla başlatılan icra takibi sonucunda dava konusu taşınmazın alacağına mahsuben davalı bankaya ihale edildiği ve ihalenin kesinleşerek tapuya tescil edildiği anlaşılmıştır. Bu noktada basiretli bir tacir gibi davranması gereken davalı bankanın iyi niyet savunmasının dinlenemeyeceği tartışmasızdır. Davalı bankanın, aile konutu niteliği taşıyan taşınmaz üzerinde malik olmayan eşin açık rızasını almayarak TMK’nın 194. maddesinde öngörülen emredici hükme aykırı şekilde kendi lehine ipotek tesis ederek ve sonrasında da işlem temeli geçersiz ipoteğe bağlı olarak yaptığı icra takibi sonucunda taşınmazın mülkiyetini alacağına mahsuben cebri ihaleyle kendi adına geçirmiş olması karşısında TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacağı açıktır. Nitekim illilik prensibi gereğince asıl işlem olan ipotek baştan itibaren geçersiz olduğu için buna bağlı olarak banka adına cebri ihale sonucu yapılan tescil de yolsuz tescil niteliğinde olduğundan davalı koca tarafından açılan ihalenin feshi davasının reddedilmiş olmasının da sonuca bir etkisi olmayacaktır.

(Yargıtay HGK 2018/2-511 E, 2021/69 K, 11.2.2021 T)

 Somut olaya gelince; tapu kaydından anlaşılacağı üzere taşınmazda 1/3 pay sahibi …’ün payı üzerine davalı banka lehine tesis edilen ipotek işlemi için eş rızasının usulünce alınmadığı, …’in eşi … tarafından, taşınmazın aile konutu olup, taşınmaz üzerine tesis edilen ipoteğin hukuka uygun olmadığı ileri sürülerek açılan ipoteğin terkini davasında da …’in haklı olduğunun belirlendiği ve anılan kararın derecattan geçerek kesinleştiği, ne var ki; yargılama aşamasında taşınmazın ipotek borcu sebebiyle başlatılan icra takibi sonucu yapılan ihale ile alacağına mahsuben davalıya geçtiği anlaşılmaktadır. Bu durumda; …’in payı açısından, ipoteğin haksız ve hukuka aykırı şekilde tesis edildiği anlaşıldığına göre bu ipoteğe dayanılarak yapılan icra takibi sonucunda temlik sebebi olan ihaleye bu pay ( …’e ait pay) açısından geçerlilik tanımak mümkün değildir.

Hâl böyle olunca; geçerli bir ihale bulunmadan yapılan pay temliki yolsuz tescil niteliğinde olduğundan …’e ait pay açısından davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, delillerin takdirinde hataya düşülerek yazılı olduğu üzere davanın tümden reddine karar verilmesi hatalı olmuştur.

(Yargıtay 1. H.D 2021/2045 E, 2022/1688 K, 02.03.2022 T)

Aile Konutuna Dayalı Tapu İptalinin Sonuçları ve Faydası

Aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davası sonucunda, taşınmaz tekrar devreden eş üzerine tescil edilir. Kanunda dayanak düzenlemenin amacı aile menfaatlerinin ve barınma hakkının korunmasıdır. Evlilik sürerken aile konutuna dayalı tapu iptalinin sağlanması bu amaca hizmet eder.

Boşanma durumunda ise eşler arasındaki mal rejiminin tasfiyesi gündeme gelir. Edinilmiş mallara katılma rejiminde, eşlerden her birinin diğer eşin edinilmiş malvarlığı üzerinde katılma alacağı hakkı bulunur. Mal paylaşımı davalarında, eşlerin, boşanma davası açılması tarihindeki edinilmiş malları hesaplamaya katılır. (Kanunda ayrıca edilmiş mallara eklenecek değerler de sayılmıştır) Aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davası sonucunda taşınmaz, devri yapan eşin adına tekrar tescil edilir. Eğer taşınmaz, edinilmiş mal niteliğinde ise katılma alacağı hesabında dikkate alınır. Bununla birlikte, taşınmaz kişisel malvarlığı grubunda da olsa, eş üzerine kaydedilmesi, alacakların tahsil kabiliyeti bakımından önem taşır.

Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptalinde Görevli ve Yetkili Mahkeme

Aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davasında görevli mahkeme aile mahkemesidir. Yetki ise aile konutunun bulunduğu yerdeki aile mahkemesindedir.

Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal Davası Açma Süresi

Aile konutuna dayalı tapu iptal davası açma süresi, devir işleminden itibaren 10 yıldır. Bu süre sonunda, taşınmazı iyi niyetle elinde bulunduran kişiye karşı tapu iptal davası açılamaz.

Aile Konutu Satışının İptalinde Avukat Desteği

Aile konutunun satışı, ancak dava yoluyla iptal edilebilir. Bunun için, satışa itiraz hakkı bulunan eş tapu iptal davası açmalıdır. Aile konutuna dayalı tapu iptal davasında en iyi sonucu alabilmek için avukat desteği şarttır. Gayrimenkul ve aile hukukunu ilgilendiren davalar, usul kurallarının katı olarak uygulandığı davalardır. Bu tür davalarda yapılacak usuli hatalar, haklı davanın kaybına yol açabilir. Gayrimenkul hukukuna ilişkin davaların değerleri yüksek olduğundan, davayı kaybeden taraf yüklü miktarda dava masrafına mahkum edilir. Bu nedenle, aile konutunun satışı gibi tapu iptal davalarında en iyi avukat seçiminin yapılması önemlidir.

Mersin aile avukatı tavsiye yazı: Boşanma Öncesi Eşten Mal Kaçırma

Mersin aile hukuku avukatı olarak hizmet veren avukatlık büromuza, anlaşmalı ve çekişmeli boşanma davaları, mal paylaşımı ve tapu iptal tescil davalarında avukat desteği için ulaşabilirsiniz.