Tahliye Taahhütnamesine Aile Konutu İtirazı

Kiralan Taşınmazın Aile Konutu Olması

Aile konutu, eşlerin ve varsa müşterek çocuklarının yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği ve düzenli yerleşim amacıyla kullandıkları mekandır. Aile konutunun, eşlerin mülkiyetindeki konut olması şart değildir. Kiralanan konut da aile konutu olabilir.

Aile konutu eşlerden birisi tarafından kira ile sağlanmışsa; diğer eş kiralayana yapacağı bildirim ile sözleşmenin tarafı haline gelir. Bildirim yapan eş, kira kontratı uyuşmazlıklarında kiralayana karşı, diğer eş ile birlikte müteselsil sorumlu olur. (TMK m.194) Böyle bir durumda kiralayan, tahliye talepli işlemlerini her iki eşe karşı yöneltmelidir.

TMK’nun 194. maddesinin son fıkrasında; ” Aile konutu, eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur” düzenlemesine yer verilmiştir.

Somut olayda; taşınmazla ilgili olarak hakkında takip yapılan borçlunun eşi olan şikayetçinin, taşınmazın aile konutu olduğunu alacaklıya ihtar ettiği ve dolayısıyla sözleşmenin tarafı haline geldiği görülmektedir.

Şikayetçi, yasa gereğince kira sözleşmesinde kiracı olarak taraf olup, alacaklının takip talebinde ileri sürdüğü taşınmazdan tahliye isteminin, bölünemez borç olması nedeniyle, kiracılar arasında zorunlu takip arkadaşlığı bulunmaktadır.

Bu nedenle, mahkemece, takip alacaklısına süre verilmek suretiyle şikayetçiyi, borçlu sıfatı ile takibe dahil etmesi istenerek, bu husus yerine getirildiğinde şikayetin reddine, aksi halde, takibin, zorunlu takip arkadaşlarının tamamına yöneltilmemesi nedeni ile şikayetin kabulüne karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.

(Yargıtay 12 H.D 2016/30367 E, 2018/3319 K, 18.4.2018 T)

Aile Konutu İhtarı

Kanuni düzenlemeye göre, tahliye taahhütnamesine aile konutu itirazında bulunmak için ihtar şartı aranmamaktadır. Aile konutu ihtarı, kira kontratında imzası bulunmayan eşe, sözleşmenin tarafı olma imkanı sağlayan bir düzenlemedir. Kira sözleşmesinin feshinde eşin açık rızasının aranması, onun sözleşme tarafı olmasından doğan bir hak değildir. Medeni Kanun açık düzenlemesine dayalı, doğrudan kanundan doğan bir haktır.

Ancak uygulamada, tahliye taahhütnamesine dayalı takibe diğer eşin itiraz hakkı için bu şart aranabilmektedir. Bölge Adliye Mahkemeleri, tahliye taahhüdüne dayalı takipten önce kiralayana, aile konutuna ilişkin ihtarname gönderilmemişse, taahhütnamede imzası bulunmayan eşin, aile konutu itirazının dinlenilmeyeceği yönünde kararlar verebilmektedir.

Eşin Tahliye Taahhütnamesinde İmzası Yoksa

Eşin imzasını taşımayan tahliye taahhütnamesi geçersiz midir?

Medeni Kanun 194. maddesine göre; eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Borçlar Kanunu 349. maddesi de buna paralel bir düzenleme içermektedir.

Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

(TBK m.349)

Tahliye taahhütnamesi de kira sözleşmesinin feshi niteliğinde bir işlemdir. Bu nedenle, eşin açık rızası yoksa, taahhütnameye itiraz hakkı bulunur.

Kiralanan taşınmazın aile konutu olması nedenine dayalı itirazların incelenmesinde Yargıtay uygulaması aşağıdaki şekildedir.

Alacaklı M…. Ö….. tarafından, kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdüne dayalı olarak 13.01.2011 tarihinde ilamsız icra takibine başlandığı, örnek 14 numaralı tahliye emrinin borçlu E…. T…’e 19.01.2011 tarihinde tebliğ edildiği, takibin itiraz edilmeksizin kesinleşmesi üzerine, 21.04.2011 tarihinde tahliyenin infazı için taşınmaza gidildiği, şikayetçi A… T…..’in ise icra mahkemesine başvurarak, borçlunun eşi olup, taşınmazın aile konutu olduğunu ve halen çocukları ile oturduğunu, bu konuda aile mahkemesine dava açtığını bildirerek takibin durdurulması ile tahliye işleminin yapılmamasına karar verilmesini talep ettiği görülmektedir.
Dosya içinde mevcut Kartal 1. Aile Mahkemesinin 2011/23 esas sayılı ve 10.01.2011 tarihli tedbir kararı ve anılan mahkemeye hitaben yazılmış dava dilekçesi içeriği ile icra takip dosyasından, şikayetçi eşin, tahliyesi istenen konutta çocukları ile birlikte oturmakta iken konutun sahibi koca E.. T… tarafından taşınmazın M… Ö…’e satıldığı, 11.02.2010 başlangıç tarihli adi kira sözleşmesi ile bu kez taşınmazın malik M… Ö… tarafından koca E…. T….’e kiralandığı, adı geçen tarafından da gene takibe dayanak yapılan 12.01.2011 tarihli adi nitelikteki tahliye taahhüdünün verildiği belirlenmiştir.
Takip kesinleşmekle takibin tarafları arasındaki ilişkinin hukuksal niteliği ve kesinleşen takibin sonuçları uyuşmazlık konusu olmaktan çıkmıştır. Dolayısıyla şikayete konu olayda 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 276/son maddesinin uygulanma olanağı bulunmamaktadır.
Burada alacaklı ile borçlu arasındaki ilişki üzerinde değil; şikayetçinin onlar karşısındaki konumu üzerinde durmak gereği ortaya çıkmaktadır.
Kural olarak; eşlerden birisi diğerine karşı ve ona tebaen taşınmazda oturduğundan “boşanma gerçekleşse bile” İİK.nun 276/son maddesi hükmü gereğince 3.kişi konumunda değildir.
Ancak, kural bu olmasına karşın tahliyeye konu konutun “aile konutu” olarak kullanıldığı, şikayetçi eşin halen bu yerde çocukları ile birlikte oturmaya devam ettiği ileri sürüldüğüne göre şikayetçinin bu iddiası üzerinde durmak gerekir.
..zira, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Aile konutu” başlıklı 194/1. maddesinde;

Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutla devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmü yer almakta; aynı Kanunun 194/3. maddesinde ise; “Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır.
Bu hükümler göstermektedir ki, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediğinin araştırılması gerekecektir.
Şikayetçi tarafından Kartal 1.Aile Mahkemesi’nin 2011/23 esas numarası ile dava açıldığına göre, anılan davanın, tahliyesi istenen yerin “aile konutu” olduğunun tespitine yönelik olarak açıldığının belirlenmesi halinde, bu dava bekletici mesele yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir (Hukuk Genel Kurulu’nun 26.10.2005 tarih ve 2005/12-676 E. 2005/600 K. sayılı ve 19.10.2005 tarih ve 2005/12-652 E. 2005/583 K. sayılı kararları).
Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar gözardı edilerek eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
SONUÇ: Şikayetçinin temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK’nun 366 ve HUMK’nun 428. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), ilamın tebliğinden itibaren 10 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 06/06/2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.

(Yargıtay 12. H.D 2012/629 E, 2012/19408 K.)

Bu hüküm göstermektedir ki”, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilemediğinin araştırılması gerekecektir.

Öyleyse, mahkemece öncelikle bu iddia üzerinde durulmalı ve şikayetçinin bu yerin “aile konutu” olduğunun tespitine yönelik olarak açılmış bir davasının ve aile mahkemesince yapılmış bir belirlemenin bulunup bulunmadığı, araştırılmalı; sonucuna göre gerektiğinde şikayetçiye tahliyesi istenen taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak aile mahkemesine dava açma yetkisi ve olanağı verilmeli ve sonucuna göre bir karar verilmelidir.

(Yargıtay HGK, 2005/12-652 E, 2005/583 K, 19.10.2005 T)

İlginizi Çekebilir : Kiracının Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları

Aile Konutu Tespit Davası

Yargıtay kararlarında, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin, tahliye taahhüdüne rızası bulunmadığı yönündeki itirazının dinlenebilmesi için, kiralananın, aile konutu olduğuna dair bir mahkeme kararının varlığı aranmaktadır.

Uyuşmazlık tahliye taahhüdü nedeniyle yapılan icra takibine itirazın kaldırılması istemine ilişkindir. Medeni Kanunun 194.maddesi anlamında “aile konutu”ndan söz edilebilmesi için Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından, kiracı olunan yerin “aile konutu” olarak özgülendiğine dair karar verilmiş olması gereklidir. Medeni Kanunun 194/3.maddesi de bu yönde düzenlenmiştir. Bu davaya konu kiralananın Medeni Kanunun 194.maddesi anlamında “aile konutu” olduğuna dair bir mahkeme kararı sunulmadığından davalı vekilinin savunmalarına itibar edilerek davanın reddi isabetsiz olmuştur.

(Yargıtay 6 H.D 2006/2915 E, 2006/4944 08.05.2006 T)

Yargıtay’ın bu yaklaşımına göre, tahliye taahhüdünde imzası bulunmayan eşin itiraz edebilmesi için aile konutu tespiti davası açmalıdır. Aile konutu tespiti davası, kiralık taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığına ilişkin bir davadır. Tahliye taahhüdüne itiraz sırasında henüz sonuçlanmamış olursa, itirazın kaldırılması davasında, aile konutu tespit davası bekletici mesele yapılır.

Ancak yine Yargıtay’ın, icra hukuk mahkemesinde görülen bir şikayette, başka bir mahkemedeki davanın bekletici mesele yapılamayacağına ilişkin kararı da bulunmaktadır.

Bölge Adliye Mahkemesi’nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının takibe konu taşınmaza ilişkin muvazaa nedeniyle tapu iptal tescil davası açtığı ve bu davada verilmiş bir tedbir kararının bulunmadığının Eskişehir Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 25.01.2021 tarihli ve 2017/552 Sayılı yazısı ile bildirildiği, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi işlenmesine dair davanın davacı tarafından eldeki davanın karara bağlanmasından sonra istinaf dilekçesinin sunulduğu 21.04.2021 tarihinde açıldığı, UYAP üzerinden yapılan sorgulama ile elde edilen taşınmaza ait güncel tapu kaydında halen davacı lehine verilmiş şerh ya da aile konutu şerhinin bulunmadığı, İcra Mahkemelerinin önlerine gelen uyuşmazlığı takip hukuku kurallarına göre ve basit usulde yargılama yaparak çözmekle görevli olduğu, takip hukukuna ilişkin uyuşmazlıkları çözme görevini yerine getirirken bir başka dava dosyasının bekletici mesele yapılamayacağı, dosya kapsamı, ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkemenin vaka ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık olmadığı gerekçesi ile istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir….

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup şikayetçi temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

(Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2022/9584 E, 2023/2309 K, 04.04.2023 T)

Uygulama ve Sonuç

Yukarıdaki açıklamalar ve kararlar doğrultusunda, tahliye taahhütnamesine dayalı takibe aile konutu itirazı konusunda son dönem uygulaması oturmaya başlamıştır. Uygulamada, tahliye taahhüdünün takibe konulması öncesinde aile konutu ihtarı gönderilmiş olması aranmaktadır. Aksi halde, taahhüde dayalı icra takibine aile konutu itirazı dinlenmemektedir.

Tahliye davaları, kira sözleşmesi uyuşmazlıkları ve kira bedeli tespit davaları gibi davalarda en iyi avukat desteği için, kira hukuku avukatı olarak hizmet veren Mersin Avukat Ofisimize ulaşabilirsiniz.