Kira Tespit ve Uyarlama Davası *2024

Kira bedeli tespiti ve kira bedelinin uyarlanması davaları, uygulamada karıştırılsa da birbirinden farklı davalardır.

Bu yazıda, kira tespiti davası nedir, ne zaman açılabilir, kimler kira tespiti isteyebilir, kira uyarlama davası ile kira tespiti arasındaki farklar nedir sorularının yanıtlarını bulabilirsiniz.

Kira Bedeli ve Artış Oranı Nasıl Belirlenir

Kira bedelinin ne şekilde belirleneceği Borçlar Kanunu 344. Maddesinde düzenlenmiştir. Kira tespit davalarının hukuki dayanağı da bu düzenlemedir.

Kira sözleşmesi, herhangi bir şekle tabi değildir. Sözlü veya yazılı olarak yapılabilir. Taraflar kira bedelini ve uygulanacak artış oranını serbestçe belirleyebilir. Ancak kanun, sözleşmede zayıf olan tarafı, kiracıyı koruyarak, bu serbestiye bir sınır getirmiştir. Buna göre, kira sözleşmesinde taraflarca belirlenen artış oranı, bir önceki kira yılındaki TÜFE artış oranını geçemez. Bu kural emredici bir kuraldır. Yani TÜFE üzerinde belirlenen artış oranı geçersiz olur.

Kira Tespit Davası Hangi Hallerde Açılabilir

Kira tespit davası, uzayan kira sözleşmesinde, artış oranının belirsiz olduğu durumlarda açılabilir. Kiracı ile kiralayan kira artış oranında anlaşamıyorsa, mahkemeden kira bedelinin tespitini isteyebilir. Kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranı TÜFE artış oranından yüksek ise bu hüküm geçersiz olacağından, kira bedeli yine belirsiz hale gelmiş olur. Bu durumda da kira bedelinin tespiti davası açılabilir.

Dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta şudur ki; kira tespit davası, ancak konut veya çatılı işyeri kiralarına ilişkin istenebilir. Hasılat kirası gibi sözleşmelere ilişkin kira tespit davası açılamaz.

İlginizi Çekebilir : Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Tahliyesi

Kira Bedeli Tespit Davasını Açma Süresi ve Beş Yıl Şartı

Artış oranı belirsiz ise, kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Bu durumda mahkemece belirlenecek kira bedeli, bir önceki yılın TÜFE artış oranını geçmez. Mahkeme, kira bedelinin artışında bu üst sınırı ve kiralananın durumunu dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.

Kira sözleşmesinde, artış oranı kanuna uygun biçimde belirlenmiş olsa da, beş yıldan uzun süren kira sözleşmeleri için her beş yılın sonunda kira bedeli tespiti davası açma hakkı doğar. Kira bedeli tespitinde beş yıl şartının önemi buradadır. Bu durumda mahkeme, belirleyeceği yeni kira bedelinde bir önceki yılın TÜFE artış oranı ile bağlı değildir. Hakkaniyet gerektiriyorsa, bu oran üzerinde bir artış uygulanabilir. Mahkeme yeni kira bedelini belirlerken yine TÜFE artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutar.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

(TBK m. 344/3)

Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Bedel Tespit Davası

Taraflar, kira sözleşmesinin yenilenmesi yolu ile de yeni bir kira bedeli ve artış oranı tespit edebilirler. Bu durumda kira tespit davası açma hakkı, kural olarak yenileme sözleşmesi tarihinden itibaren beş yıl geçmesi ile doğar. Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bir kararında, bu süreye istisna getirmiştir. Karara göre; yenileme sözleşmesi ile belirlenen kira bedeli, emsal ve rayicin altındaysa, 5 yıl geçmeden de kira tespit davası açılabilir.

Muris ile davalı arasında imzalanan 15.08.2009 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli aylık 800 TL bedelli,
01.01.2013 başlangıç tarihli ve dört yıl süreli aylık 900 TL bedelli kira sözleşmelerinin varlığı hususunda
uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise
yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemis olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına
göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir.

(Yargıtay 3. H.D 2017/5411 E, 2018/11236 K, 8.11.2018 T)

Böyle bir durumda, dava açma süresinde, ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınacaktır.

Mahkeme Tarafından Belirlenen Kira Bedeli Hangi Dönemi Kapsar

Mahkemece belirlenen kira bedelinin hangi dönemi kapsayacağı, kira tespit davasını açma zamanı ile ilgili bir sorundur. Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıç tarihinden en az otuz gün önce açılmışsa, mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Yine aynı süre içerisinde kiraya veren, kiracıya, kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse (kira tespit ihtarı), yeni dönem içerisinde açtığı kira tespit davasında belirlenecek bedel, bu dönemin başından itibaren geçerli olur.

Dava belirtilen bu süre içerisinde açılmamış veya aynı süre içerisinde kiracıya yazılı bildirim gönderilmemişse, mahkemece belirlenen kira bedeli, ancak bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.  

Ancak taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, kira yılı boyunca açılacak tespit davasında belirlenecek bedel, yeni kira yılı başından itibaren geçerli olur.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

(TBK m. 345/3)

Örneklemek gerekirse; yeni kira yılının başlangıcı 14.06.2023 tarihi olsun. Eğer sözleşmede, kira bedelinin bir sonraki yıl artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, 20.01.2024 tarihinde açılacak kira tespit davasında belirlenecek kira bedeli, 14.06.2023 tarihinden itibaren geçerli olacaktır. Aksi halde, 14.05.2023 tarihine kadar kiracıya bu konuda yazılı bir bildirim de yapılmamışsa, 20.01.2024 tarihinde açılacak davada belirlenecek bedel ancak 14.06.2024 tarihinden itibaren geçerli olacaktır.

Kira Tespit Davası Öncesinde İhtarname Zorunlu Mu?

Kira tespit davası öncesinde ihtarname zorunlu değildir. Kanunda aranan diğer şartlar gerçekleşmişse, kiraya veren her zaman kira tespit davası açabilir. İhtarname, bazı durumlarda mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağını belirler. Kira sözleşmesinde, kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm bulunmuyorsa; kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden en geç 30 gün önce kiracıya bu konuda ihtarname gönderilebilir. Bu durumda, kira yılı boyunca açılacak kira tespit davasında belirlenen yeni kira bedeli, yenileme tarihinin başından itibaren geçerli olur.

İlginizi Çekebilir : Kiracının Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları

Kira Bedeli Uyarlama Davası

Kira bedelinin uyarlanması davası, kira tespit davasından farklı esaslara dayanır.

Kira bedeli uyarlama davası açılabilmek için kira artış oranı konusunda bir belirsizlik veya anlaşmazlık olması gerekmez. Yine bu davada, kira sözleşmesi üzerinden belli bir süre geçmesi şartı aranmaz. Uyarlama davasında mahkeme, kira bedelini belirlerken bir önceki yılın TÜFE artış oranı ile bağlı değildir. Kira bedeli uyarlama davası, sadece konut veya çatılı işyerleri kiraları için değil, her türlü kira sözleşmesine ilişkin açılabilir.

Kira bedelinin uyarlanmasını isteyen taraf, borcunu henüz ifa etmemiş veya bu konudaki haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Aksi halde uyarlama davası açılamaz. Örneğin, üç yıllık kira bedelini, sözleşme başında peşin ödemiş olan kiracı, ikinci yılın sonunda kira bedeli uyarlama davası açamaz. Ancak ileriye dönük kira bedelleri için uyarlama istenebilir.

Kira Bedeli Uyarlama Davası Hangi Durumlarda Açılabilir

Kira bedeli uyarlama davası, sözleşmenin yapılmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü koşullara dayanır. Bu olağanüstü koşullar, sözleşme taraflarından birisini ifa güçlüğüne düşürmeli ve güçlük kendi kusurundan kaynaklanmamalıdır. Sözleşmenin tarafları dışında gelişen ekonomik veya küresel koşullar, kira bedeli uyarlama davasının en geçerli ve yaygın koşulunu oluşturmaktadır. Örneğin, geçtiğimiz yıllarda dünyada yaşanan Covid salgını veya ülkenin içinde bulunduğu ekonomik kriz nedeniyle kira bedellerindeki aşırı artış, kira bedelinin uyarlanması için haklı gerekçeler olarak kabul edilebilir.

Kira bedeli uyarlama davasını kiracı açabileceği gibi kiralayan da açabilir. Uyarlama davasını açmak için herhangi bir süre veya bildirim koşulu aranmaz. Şartları oluştuğunda her zaman kira bedeli uyarlama davası açılabilir.

Uyarlanan Kira Bedeli Ne Zamandan İtibaren Geçerli Olur?

Borçlar kanunu genel hükümlerine göre açılacak kira bedeli uyarlama davasının herhangi bir süresi yoktur. Bu davalarda verilen kararlar geçmişe değil, ileriye etkili olur. Kira tespit davalarında verilen kararlar, davanın açıldığı tarihe göre, yeni kira yılına etkili olurken, uyarlanan kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olur. Yeni kira döneminin beklenmesi gerekmez.

Yabancı Paralara Cinsinden Kira Bedeli Tespit veya Uyarlama

Kira bedeli, yabancı para cinsinden belirlenebilir. Yabancı para olarak kararlaştırılan kira bedelinin de tespiti veya uyarlanması istenebilir. Ancak kanun döviz cinsinden kira bedeli tespiti davası için beş yıl şartını aramıştır. Buna göre kira sözleşmesinin başlangıç tarihi üzerinden beş yıl geçmedikçe, kira bedelinin tespiti davası açılamaz. Ancak aşırı ifa güçlüğü (TBK m.138) durumunda, yabancı para olarak belirlenen kira bedelinin uyarlanması her zaman mümkündür. Yani, döviz olarak belirlenen kira bedelinin tespiti için beş yıl geçmesi şartı aranırken, kira bedeli uyarlama davası için bu şart aranmaz.

Kira Bedeli Tespit ve Uyarlama Davası Hangi Mahkemede Açılır

Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklara bakmakla görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Kira bedeli tespit veya uyarlama davaları sulh hukuk mahkemelerinde açılır. Bu davalarda yetkili mahkeme ise sözleşmenin ifa yeri veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Yani her iki davanın da, kiralanan taşınmazın veya davalı tarafın yerleşiminin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekir.  

Kira Bedeli Tespit ve Uyarlama Arasındaki Farklar

1. Kira tespit davasının açılabilmesi için kira artış oranında bir belirsizlik bulunmalı veya artış oranı belirlenmiş olsa bile sözleşme beş yıl uzamış olmalıdır. Kira bedeli uyarlama davası için kira bedelinde belirsizlik veya sözleşmenin beş yılını doldurmuş olması gerekmez. Her iki dava için de bir süre sınırı yoktur.
2. Sözleşme üzerinden beş yıl geçmeden açılan kira tespit davasında mahkeme bir önceki yılın TÜFE artış oranını üst sınır olarak dikkate alır. Beş yıl dolduktan sonra açılan kira tespit davasında böyle bir sınırlama yoktur. Kira bedeli uyarlama davasında da mahkeme TÜFE artış oranıyla bağlı değildir.
3. Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin açılabilir. Kira bedeli uyarlama davası ise her türlü kira sözleşmesine ilişkin açılabilir.
4. Kira bedeli uyarlama davasında, borçlunun kusuru dışında ifa güçlüğü yaratan olağanüstü koşulların varlığı aranır. Kira tespit davasında ise kira bedelinde belirsizlik veya kira kontratının beş yılı doldurmuş olması gerekir. Kira tespiti için olağanüstü koşullar aranmaz.

a- ) Uyarlama davaları tartışmalı olmakla birlikte genellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde söz konusu olduğu hâlde, kira tespit davaları bir yıl süreli sözleşmelerinde devreye girer.

b- ) Uyarlama davaları açıldığı tarihten itibaren derhal etkili olur. Bu nedenle daha önceki tarih için uyarlama istenemez. Kira tespit davaları ise kira sözleşmesinin sonundan, yeni dönem başından itibaren hükmünü ifade eder, yeter ki kira sözleşmesinin bitiminden en az on beş gün öncesine kadar dava dilekçesi veya kira bedelinin tespitinin isteneceğine dair bildiri ( ihtar ) kiracıya ulaştırılsın.

c- ) Salt kira parasının tespitine ilişkin davalarda izlenen ( örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi ) yöntem uyarlama davalarında ancak yardımcı kaynak olarak değerlendirilebilir. Bu nedenle kira parasının günün koşullarına uyarlanması davalarında hâkim, gerek sözleşme koşullarına, gerekçe olağanüstü değişikliklere neden olan objektif koşulları birlikte değerlendirerek, tarafların amacına, dürüstlük kuralına, hakkaniyet ve insaf ölçülerine uygun bir miktar belirleyecektir.

d- ) Sözleşmede kira parası döviz olarak belirlenmişse, kira tespit davalarında Türk Lirası, uyarlama davalarında ise yine aynı cins döviz olarak kira parasının saptanması cihetine gidilecektir.

e- ) Uyarlama davalarında, taraflarca sözleşmede kararlaştırılan ( intibak ) kaydı dikkate alınır. Buna karşın, kira tespit davaları, kamu düzeni ile olan yakın ilişki nedeniyle sözleşmede kira parasının belirlenmesine ilişkin taraflarca kararlaştırılan ( yöntem ) mahkemeyi bağlamaz.

Yargıtay HGK 2020/3-687 E, 2022/1259 K, 05.10.2022 T)

Kira Tespit ve Uyarlama Davalarında Zorunlu Arabuluculuk

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda 28.03.2023 tarihinde yapılan değişiklik ile, kira bedeli uyuşmazlıkları ve tahliye davalarından önce zorunluk arabuluculuk uygulaması getirilmiştir. Kanun düzenlemesi gereğince, arabuluculuk yoluna başvurulmadan kira tespit veya uyarlama davası açılırsa dava, dava şartı yokluğundan reddedilir.

Kira bedeli tespiti veya uyarlanması isteyen taraf, dava öncesinde arabuluculuk bürosuna başvuru yapmalıdır. Büro tarafından görevlendirilen arabulucu, uyuşmazlığın barışçıl çözümü için tarafları toplantıya çağırır. Taraflar arasında bir anlaşmaya varılması halinde, arabulucu tarafından anlaşma belgesi düzenlenir. Taraflar ve arabulucu tarafından imzalanan anlaşma belgesi mahkeme ilamı yerine geçer ve taraflar üzerinde anlaşılan konular hakkında dava yoluna gidemez.

Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması halinde ise anlaşma olmadığına ilişkin bir tutanakla süreç sona erdirilir. Bundan sonra taraflar kira tespit veya uyarlama davası açabilir.

Tespit ve uyarlama davalarında zorunlu arabuluculuk süreci hakkında ayrıntılı bilgiyi Mersin kira avukatlarından alabilirsiniz.

Mersin gayrimenkul, sözleşme ve kira hukuku avukatı olarak hizmet veren avukatlık büromuza kira sözleşmelerinden doğan her türlü uyuşmazlık ve tahliye davalarında avukat desteği için ulaşabilirsiniz.

Taşınmaz hukuku avukatı tavsiye yazı : Kiralananın İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi ve Üç Yıl Kiraya Verme Yasağı