İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası * 2024

İçerik

Kiracının Tahliyesi

Kiralanan bir taşınmazın, kiralayan tarafından tahliyesi, kanunda sayılan nedenlerin varlığında mümkündür. Bu nedenler Borçlar Kanunu 350 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

Borçlar Kanunu 350. Maddesinde düzenlenmiş olan tahliye nedenlerinden birisi, kiraya verenin ihtiyacı nedeni ile tahliyedir.

Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, … … belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
B.K m. 350

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyenin Şartları

Düzenleme kiraya verenin ihtiyacı nedenine dayanmaktadır. Ancak buradaki ihtiyaç, kiraya verenin şahsına ait olabileceği gibi, eşi, altsoyu ve üstsoyuna veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilere ait olabilir. Yani kiralayan kendisinin, eşinin, çocuklarının(altsoyunun) veya anne babasının (üstsoyunun) ihtiyacı nedeni ile tahliye davası açabilir.
İhtiyaç, gerçek, samimi ve sürekli olmalıdır. Geçici veya ihtimallere dayanan ihtiyaçlar, kiralananın tahliyesi için haklı neden oluşturmaz.
Kiralayan, ihtiyaç nedenine dayanarak tahliyeyi sağladıktan sonra taşınmazı başka birisine kiraya veremez. Bu yasağı ihlal etmesi durumunda karşılaşacağı hukuki yaptırım da kanunda düzenlenmiştir.

İlginizi Çekebilir : Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Tahliyesi

Yurtdışında Yaşayan Kişilerin Yazlık İhtiyacı Tahliye Sebebi Oluşturur Mu?

Yurtdışında yaşayanların konut ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davalarında Yargıtayın çeşitli kararları vardır. Bu kararlar uyarınca, yurda kesin dönüş nedenine dayalı ihtiyacın kanıtlanması halinde tahliye mümkündür.

Dava, yeni malikin iktisap ve mesken ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Eldeki davada, dava tarihinde yurt dışında yaşayan davacının yurda dönüş ihtiyacı nedeniyle taşınmaz aldığı ve dolayısıyla satın alınan taşınmaza ihtiyaç duyduğu hususları yargılama sırasında dinletilmiş olan tanıklarla ispatlanmıştır. Ayrıca, dosya arasına temyiz aşamasında giren ABD’de çalışılan şirketten 31.05.2013 tarihinde istifa edildiğine dair belge ile Türkiye’ye kesin dönüş yapılmak için alınan 10.05.2013 tarihli ikametgâh nakil belgesinden ise konut ihtiyacının yargılama sırasında da devam ettiği anlaşılmaktadır.
(Yargıtay HGK 2017/6-1540 E, 2021/878 K, 29.06.2021 T)

Taraflar arasındaki sözleşme 15.8.1992 başlangıç tarihli ve 1 yıl sürelidir. Davacı gazete muhabiri olduğunu, İstanbul’a geldiğinde kalacak yerinin bulunmadığını belirterek kiralananın tahliyesini istemektedir. 6570 Sayılı Kanun gerçek ve samimi ve zorunlu ihtiyacı tahliye sebebi olarak kabul etmektedir. Dinlenen tanıklar davacının yurt dışında yaşadığını orada lokantacılık yaptığını, Türkiye’ye geldiğinde otellerde ya da ailesinin yanında kaldığını belirtmişler, Türkiye’ye geliş sıklığı konusunda çelişkili beyanlarda bulunmuşlardır. Her ne kadar gazete dış haberler şefliği davacının görev ve sorumluluğu nedeniyle İstanbul’a sıklıkla gelmesi gerektiğini belirtmiş ise de toplanan delillerden davacının Kopenhag’da yaşadığı, orada lokantacılık yaptığı aynı zamanda gazete spor muhabirliği görevini yürüttüğü, yurda kesin dönüş yapmadığı, yaşantısını yurt dışında kurduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davacının konut ihtiyacının samimi olduğu kabul edilemez. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olmuştur.
Yargıtay 6. HD 2001/7103, 2001/7263 K, 1.10.2001 T)

Yurda kesin dönüş yapmamakla birlikte, tatillerde kullanım için konut ihtiyacı ise bir çok Yargıtay kararında gerçek ve samimi ihtiyaç olarak kabul edilmiştir. Bunun için konutun, yazlık niteliklerine sahip olması da aranmamıştır.

Yıllık tatilini geçirmek üzere Türkiye`ye geldiğinde kalmak üzere açılan boşaltma davasında ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir….
Davacının köydeki baba evinin çok küçük ve aile nüfus sayısı itibariyle yetersiz bulunduğu anlaşıldığı gibi eş ve 6 çocuk ile birlikte otel veya motel türü bir yerde tatil geçirmenin aile bütçesine getireceği külfetin ağırlığı da aşikardır. Yıllarını çalışarak yurt dışında geçirmiş, belirli bir ekonomik birikime ulaşmış, bu birikimi ile bir mesken edinmiş olan kimsenin, yurt ve akraba özlemi duyacağı, çocuklarının da mümkün olduğu oranda vatanından kopmamalarının arzu edebileceği gayet doğal görülmelidir.
Davalı kiracı, bunun aksini kanıtlamak için herhangi bir delil de göstermiş değildir. Kaldı ki, 6570 sayılı Yasa, kiralayanın ihtiyaç sebebi ile kiralananın boşaltılmasından sonra muayyen bir süre içerisinde bu yeri başka bir şahsa yeniden kiraya vermesi halinde cezai müeyyideyi de getirmiştir. Bu durumda, davacının içerisinde bulunduğu özel şartları itibariyle, yıllık tatilini geçirmek üzere Türkiye`ye geldiğinde kalmak üzere açılan bu boşaltma davasında, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir.
(Yargıtay HGK 1992/6-667 E, 1992/755 K, 23.12.1992 T)

Eş ve dört çocukla birlikte otel veya motel türü bir yerde tatil geçirmenin, aile bütçesine getireceği külfetin ağırlığı açıktır. Yıllarını çalışarak yurt dışında geçirmiş; belirli bir ekonomik birikime ulaşmış, bu birikimi ile bir mesken edinmiş olan kimsenin, yurt ve akraba özlemi duyacağı, çocuklarının da olabildiğince vatanından kopmamalarını arzu edebileceği çok doğal görülmelidir.
Bu halde, davacının içerisinde bulunduğu özel koşulları itibariyle yıllık tatilini geçirmek üzere açtığı boşaltma davasında ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu kabul edilmelidir.
(Yargıtay HGK 1990/6-466 E, 1990/593 K, 28.11.1990 T)

Konut ihtiyacı geçici olmayıp sürekli bir ihtiyaçtır; ancak yazlık ihtiyaçları için bir ayrıcalık tanınmış, yazlık ihtiyacı sürekli konut ihtiyacının devamı şeklinde nitelendirilip tahliye sebebi olarak kabul edilmiştir.
(Yargıtay HGK 1992/6-710 E, 1993/6 K, 27.1.1993 T)

Almanya’da çalışan ve kesin dönüş yapmamış olan davacının, yıllık tatilini geçirmek üzere Türkiye’ye geldiğinde kalmak üzere açtığı tahliye davasında; ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir. Mecurun hem muhit itibariyle, hem de yapı itibariyle, yazlık niteliğinde olup olmadığının araştırılmasına gerek yoktur.
(Yargıtay HGK1992/6-776 E, 1993/109 K, 10.3.1993 T)

Kira Sözleşmeleri ve Tahliye Davalarında

Mersin Avukat Desteği için

WhatsApp İletişim

Telefon İletişim

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Kira hukuku — Kira ve Gayrimenkul Hukuku

Yeni malik, kendi ihtiyacı nedeniyle, taşınmazdaki eski kiracının tahliyesini isteyebilir. Bunun için taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya tahliye ihtarnamesi göndermeli ve tahliye için en az altı ay süre vermelidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye bildiriminin yazılı olarak yapılması şarttır. Bildirimin yapılması halinde, yeni malik altı ay sonunda tahliye davası açabilir.

Kiralananı sonradan edinen yeni malik dilerse bu hakkını, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içerisinde kullanabilir. Bu halde ihtarnameye gerek olmaksızın süresi içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
(TBK m. 351/2)

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarnamesi ve Süreleri

Borçlar Kanunu 350. maddesinde, tahliye davasından önce bildirim koşulundan söz edilmektedir. Bu bildirimlerin resmi şekilde olmasa da yazılı olarak yapılması şarttır. Yazılı bildirimin noter aracılığı ile yapılması ispat bakımından kolaylık sağlar. Sürelerin hesabında, bildirimin kiracıya ulaşma tarihi dikkate alınır. Yani bildirim, belirtilen süreler içerisinde kiracının eline ulaşmış olmalıdır.

Kanunda düzenlenen ihtarname gerekliliği ve süresi şartlara göre değişmektedir.

Kiralananı Sonradan Edinen Yeni Malik İçin İhtarname Süresi:

Kiralananı sonradan edinen yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde, taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliye edileceğini kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Yeni malik, bu bildirimin yapılması şartı ile altı ay sonrasında tahliye davası açabilir.
Yeni malik dilerse gereksinim nedeniyle tahliye talep hakkını, eski malik ile yapılmış olan kira sözleşmesinin bitimi tarihinden itibaren bir ay içerisinde açacağı tahliye davası ile kullanabilir. Bu durumda kiracıya bildirim yapılması şartı yoktur.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtarname Süresi:

Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, kiracıya sözleşmenin sona erme tarihinden üç ay önce yazılı bildirim yapılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira süresi, sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren altı aylık dönemlere ayrılır. Kiralayan, bu altı aylık dönemler sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir. Bu hakkını kullanabilmek için, altı aylık dönem sonundan üç ay önce tahliye ihtarnamesi göndermiş olmalıdır. İhtar şartına uymak koşulu ile altı aylık dönem bitimi tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılabilir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtarname Süresi:

Kira sözleşmesi, kanundaki belirtilen şart ve koşullara göre taraflarca feshedilmedikçe, süre sonunda bir yıl uzatılmış sayılır. Bunun için kiralayan ile kiracı arasındaki sözleşmenin yenilenmesi gerekmez. Kural, kiracı tarafından feshedilmedikçe sözleşmenin uzamasıdır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
(TBK m. 347)

Kira sözleşmesinin kanunda belirtilen şekilde uzaması, sözleşmeyi belirsiz süreli hale getirmez. Sözleşme, belirli süreli kira sözleşmesi olarak bir kira yılı uzamış olur.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiralayanın ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilmesi için herhangi bir bildirim şartı öngörülmemiştir. Kiralayan, sözleşmenin sona erme tarihinden itibaren bir ay içerisinde açacağı dava ile tahliye talebinde bulunabilir.
Belirli süreli kira sözleşmesinde kiralayanın yazılı bildirimi, dava açma süresi bakımından önem taşır. Kiralayan, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içerisinde, kiracıya tahliye davası açacağını yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış olur. Bu durumda kiralayan, kira yılı içerisinde istediği zaman tahliye davası açabilir. Böylece kiralayan, dava açmak için öngörülen bir aylık süre sınırını, bir kira yılı için kaldırmış olur.

Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
(TBK m. 353)

Tahliye Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme

Hukuk Mahkemeleri Kanunu düzenlemesi uyarınca kira sözleşmesine dayanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Dava, taraflar yazılı olarak başka bir yer mahkemesini yetkili kılmamışsa, kiraya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Kira uyuşmazlıklarına ilişkin yetki kuralı kamu düzeninden değildir. Taraflar sözleşme ile yetkili sulh hukuk mahkemesini kendileri belirleyebilirler. Yine yetkisiz mahkemede açılan tahliye davasında davalı süresi içerisinde yetki itirazında bulunmazsa, mahkeme yetkili hale gelir.

Yeniden Kiralama Halinde Eski Kiracının Tazminat Hakkı

Kiraya veren, ihtiyaç nedenine dayanarak tahliyeyi sağlamışsa, kira konusu taşınmazı üç yıl süre ile başka birisine kiraya veremez. Yeniden Kiralama Yasağı başlıklı Borçlar Kanunu 355. Maddesi;

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
(TBK m.355)

Madde devamında, bu yasağı ihlal eden kiraya verenin, eski kiracıya karşı, son kira döneminde ödenen bir yıllık kira tutarından az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacağı açıkça belirtilmiştir. Kanunda belirlenen “son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedeli”, belirlenecek tazminatın alt sınırını oluşturmaktadır. Eski kiracının, tahliye nedeni ile uğradığı zararın bundan yüksek olması durumunda bu zarar miktarı da talep edilebilir.

Tahliyenin mahkeme kararına dayalı olarak gerçekleşmesi gerekir. Yeniden kiralama yasağının ihlali sonucunda tazminat davası açılabilmesi için Yargıtay “tahliyeye zorlama” şartını aramaktadır. Yargıtay yerleşmiş kararlarında tahliye konusunda bir mahkeme kararının varlığı ve bu karara ilişkin icra emrinin kiracıya tebliğ edilmiş olma şartına vurgu yapılmıştır. Kanun gerekçesinde de tahliyenin mahkeme kararına dayalı olması gerekliliği yer almıştır.

Yani kiraya verenin sadece sözlü olarak ihtiyaç nedeni ile tahliye talep etmesi ve hatta ihtarname göndermiş olması dahi, tazminata hak kazanmak için yeterli sayılmamakta, tahliyeye zorlama şartının ancak mahkeme kararının icraya konması ile sağlanmış olacağı kabul edilmektedir.

İlginizi çekebilir : Tahliye Taahhütnamesine Aile Konutu İtirazı

Tahliye Davalarında Kira Hukuku Avukatı

Kiracının tahliyesi nedenleri, Borçlar Kanunu’nda sayılmış olup, bu nedenler dışında kiracının tahliyesi mümkün değildir. Gerek ihtiyaç, gerekse de diğer sebeplerle tahliye davaları, süre ve şekil bakımından katı usul kurallarına bağlanmıştır. Doğru zamanda, yapılması gereken işlemlerin gerektiği gibi yapılmaması, tahliye davalarında büyük mağduriyetlere yol açabilir. Kiraya veren tarafından yapılacak usuli hatalar, uzun süren tahliye davalarının daha da uzamasına yol açarken; kiracının, işlemleri düzgün bir şekilde takip etmemesi büyük hak kayıpları yaratabilir. Bu nedenle gerek ev sahibi, gerekse de kiracının tahliye işlem ve davalarını, alanında uzman bir kira hukuku avukatı ile takip etmeleri büyük önem taşır. Bu tür davalarda en iyi avukat tercihi, kira ve sözleşmeler hukuku alanında çalışan Mersin avukatları arasından yapılabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye için ihtar zorunlu mu?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtar zorunluluğu yoktur. Ancak süresi içerisinde ihtarname gönderilmesi, dava açma süresini uzatır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kira dönemi bitiminden üç ay önce ihtar zorunludur. Yine, kiralananı edinen yeni malik, altı sonrasında tahliye talep ediyorsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde ihtarname göndermelidir. Yeni malik, dilerse kira sözleşmesinin bitimini bekleyip, bir ay içerisinde tahliye davası da açabilir. Bu durumda ihtar şartı aranmaz.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kural olarak sözleşme bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde bu süre içerisinde tahliye ihtarnamesi gönderilmişse dava süresi bir kira yılı uzar. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ve yeni malikin ihtiyacı nedeniyle altı ay sonra tahliye davası için, kanunda belirtilen sürelere uyularak kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır. Bu şart ve sürelere uyulmazsa, kira kontratı bir kira dönemi daha uzamış olur.

Yeni malik kiracıyı tahliye edebilir mi?

Kiracısı bulunan taşınmazın devri halinde, eski malik ile kiracı arasındaki kira kontratı yeni malik ile devam eder. Taşınmazın yeni sahibi, kiracıyı sebepsiz olarak evden çıkaramaz. Bunun istisnası kira sözleşmesinin on yıl uzamış olmasıdır. Kiracının eski malike karşı olan hakları, yeni malike karşı da devam eder. Ancak taşınmazın yeni maliki ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesini isteyebilir. Bunun için gayrimenkulü aldığı tarihten itibaren bir ay içerisinde, durumu yazılı olarak kiracıya bildirmesi gerekir. Bu bildirimde kiralananı boşaltması için kiracıya altı ay süre verilir. Bunun yerine yeni malik, sözleşmenin bitiş tarihinden itibaren bir ay içerisinde de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Tahliye davasında görevli mahkeme hangisidir?

HMK hükümleri uyarınca kira sözleşmesinden doğan tüm uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Tahliye davalarında görevli ve yetkili mahkeme de kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi olacaktır. Dava, davalının yerleşim yeri mahkemesinde de açılabilir.

Gayrimenkul davaları, kira uyuşmazlıkları ve kiralananın tahliyesi, tazminat davaları, miras hukuku, aile hukuku, sağlık hukuku, iş hukuku, bilişim hukuku, uluslararası hukuk ve Mersin’de avukat faaliyet alanlarımız için inceleyebilirsiniz: Mersin Avukat Çalışma Alanlarımız

Reyhan Kayışlı Arslanbuğa9 Aralık 2018