Taşınmazı Geri Alım (Vefa) Hakkı

Taşınmazı geri alma hakkı, kanunlarda sözü edilen bir haktır.

Taşınmaz satışında, satıcıya, gayrimenkulü ileriki bir tarihte geri alma hakkının tanınması mümkündür.

Taşınmaz maliki, taşınmazı alan kişi ile yapacağı sözleşme ile mülkiyetini devrettiği taşınmazı, sözleşmede belirtilen şart ve bedel karşılığında geri alma hakkına sahip olur.

Gayrimenkulü geri alım hakkı, uygulamada daha çok, kamulaştırılan taşınmazlar için karşımıza çıksa da, kişiler arasında da, sözleşme ile geri alım hakkı tesis edilebilir.

Geri Alım Sözleşmesi

Geri alım sözleşmesi, gayrimenkul maliki ile gayrimenkulü devrettiği yeni malik arasında, geri alma hakkına ilişkin yapılan sözleşmedir. Bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şarttır.

Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.

(Borçlar Kanunu m. 237)

Geri alım sözleşmesinin geçerli olması için yazılı olması yeterli değildir. Noter veya tapu memuru önünde imzalanıp onaylanması gerekir.

Geri Alım Sözleşmesinin İçeriği

Geri alım sözleşmesinde yer alması gereken temel unsurlar, tarafların kimliği ve geri alıma konu gayrimenkulün bilgileridir. Bunun dışında taraflar, sözleşme serbestisi sınırları içerisinde, geri alım şartlarını düzenleyebilirler. Taşınmazı geri alım bedeli, geri alım hakkının geçerlilik süresi ve hakkın devrine ilişkin esaslar sözleşme ile düzenlenebilir.

Geri Alım Bedeli

Sözleşmede geri alım bedeli belirtilmemişse, eski malik kural olarak taşınmazın ilk satış bedeli üzerinden geri alım hakkının kullanabilir. Ancak, ekonomik koşullar nedeniyle taşınmaz fiyatının fahiş biçimde artması halinde, taşınmazın rayiç bedeli üzerinden geri alım bedeli belirlenmesi hakkaniyete uygun olur.

Geri Alım Hakkı Üçüncü Kişilere Karşı İleri Sürülebilir Mi?

Satıcı ile alıcı arasında akdedilen geri alım sözleşmesi, kural olarak tarafları bağlar. Alıcı, taşınmazı sözleşme dışı üçüncü kişiye satarsa, geri alım hakkı sahibi, bu hakkını üçüncü kişiye karşı kullanamaz. Ancak sözleşme tarafı olan geri alım borçlusuna karşı tazminat davası açabilir.

Geri alım sözleşmesinin, tapuya şerh edilmesi halinde ise geri alım hakkı, üçüncü kişiye karşı da ileri sürülebilir. Bu durumda, geri alım hakkı sahibi, yeni alıcıya karşı tapu iptal davası açarak, taşınmazın sözleşmedeki bedel karşılığında kendisine devrini isteyebilir.

Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhde belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir.

(Medeni Kanun m.736)

İlginizi Çekebilir: Gayrimenkul Davalarında Görevli Mahkeme

Geri Alım Hakkı Devredilebilir Mi?

Geri alım hakkı, kural olarak devredilemez. Ancak taraflar, sözleşmede aksini kararlaştırarak, geri alım hakkının devrini mümkün kılabilir. Bu durumda, geri alım hakkının devri sözleşmesinin de resmi şekilde yapılması gerekir. Aksi halde geçerli olmaz.

Geri alım hakkı, sözleşmede belirtilmemiş olsa da, miras yoluyla geçer. Mirasçılar da, sözleşmede veya kanunda öngörülen süre içerisinde geri alım hakkını kullanabilirler.

İlginizi Çekebilir : İnançlı İşlem Nedeniyle Tapu İptal Davası

Geri Alım Hakkı Kaç Yıl Geçerli Olur?

Kanun düzenlemesine göre, geri alım hakkı en çok on yıl için kararlaştırılabilir.

Önalım, geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir.

(Borçlar Kanunu m.238)

Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

(Medeni Kanun m.736/2)

Bu düzenlemelere göre, geri alım sözleşmesinde herhangi bir süre belirtilmemişse, bu hak on yıl sonra kendiliğinden ortadan kalkar. Tapuya verilen şerhin etkisi de sona erer. Sözleşmede on yıldan daha kısa bir süre belirlenebilir. Örneğin, eski malike beş yıl için geri alım hakkı tanınabilir. Ancak on yılın üzerinde bir süre belirlenemez.

Geri Alım Hakkı Nasıl Kullanılır

Geri alım hakkı, hak sahibinin tek taraflı irade beyanıyla kullanılır. Hak sahibi, sözleşmede belirtilen şart ve taşınmaz bedeli karşılığında taşınmazı devralma talebini karşı tarafa iletmelidir. Kanun, geri alım hakkını kullanma beyanı için herhangi bir şekil şartı öngörmemiştir. Ancak taraflar, sözleşmede bu beyanı da belli şartlara bağlayabilir. Örneğin, geri alım hakkının kullanımının ihtarname ile bildirimine bağlayabilirler.

Geri alım yükümlüsünün, sözleşmeye aykırı bir şekilde, taşınmazı devirden kaçınması halinde, hak sahibi, tapu iptal ve tescil davası ile taşınmazın kendi adına tescilini sağlayabilir.

Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.

(Medeni Kanun m. 716)

Mersin gayrimenkul avukatı olarak hizmet veren avukatlık büromuza, tapu iptal ve tescil, müdahalenin meni, ecri misil, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve tahliye davaları ile izaleyi şuyu davalarında hukuki destek için ulaşabilirsiniz.

Mersin en iyi avukatlık hizmet alanlarımız için bkz. Mersin Avukatlık Bürosu