Haksız ve Taşkın Yapı, Müdahalenin Men’i ve Ecrimisil

Haksız ve Taşkın Yapı Nedir?

Haksız ve taşkın yapı, bir alanda yapı inşa hakkı bulunan kişinin, bu yapıyı kendisine ait olmayan komşu araziye taşırmasıdır. Burada asıl yapı hukuka uygun bir yapıyken, bu yapının bir parçası, üzerinde hak sahibi olunmayan komşu araziye taşmaktadır. Taşkın yapı, inşaat ve imalattan kasıt, taşınmaza sıkı ve devamlı surette bağlı olan esaslı yapılardır. Taşan yapının tamamlayıcı parça (mütemmim cüz) niteliğinde olması gerekir. Onun, taşınmazın altında veya üstünde yapılması zeminde veya üstten sınırı aşması arasında hukuken hiçbir fark yoktur. (Yargıtay HGK 2017/14-2266 E, 2021/91 K, 16.02.2021 T)

Yapının taşan bölümü, üzerinde bulunduğu komşu arazinin değil, asıl yapının mütemmim cüz’ü, yani ayrılmaz bir parçasıdır.

Haksız ve taşkın yapı, mülkiyet hakkının ihlali durumlarından birisidir. Arsa sahibinin izni veya hukuki bir hakka dayanmadan yapılan bu tür yapılara karşı mülk sahibinin yasal bir takım hakları mevcuttur. Buna karşılık Medeni Kanun’da inşaatı başkasının arazisine taşan iyi niyetli kişilere de bazı haklar tanınmıştır.

Taşkın ve Haksız Yapıya Karşı Mülk Sahibinin Hakları

Müdahalenin Men’i (El Atmanın Önlenmesi)

Kendisinin muvafakati olmadan haksız olarak arazisine yapı inşa edilen kişi, müdahalenin men’i (el atmanın önlenmesi) davası açabilir. Bu davada arsa sahibi, bedeli taşkın yapıyı yapana ait olmak üzere, yapının kal’ini (yıkılmasını) talep eder. Bu dava Medeni Kanunda tanımlanan mülkiyet hakkına dayanır.

Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.

Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.

(TMK m.683)

Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)

Ecrimsil, haksız kullanılan bir taşınmaz veya taşınır eşya için mülk sahibine ödenmesi gereken bir tazminat türüdür. Bu talep TMK m.995 düzenlemesine dayanır.

İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.

(TMK m.995)

Mülk sahibinin ecrimisil talep edebilmesi için;

• Haksız kullanımı gerçekleştiren veya malı elinde tutanın iyi niyetli olmaması,

• Haksız kullanım veya alıkoyma nedeniyle mülk sahibinin zarar görmesi veya elde edeceği kazançtan mahrum kalması gerekir.

Kanunda sözü edilen iyi niyet; kullanımın haksız olduğunu bilmemek veya gerekli araştırmayı yapmış olsa dahi bilebilecek durumda olmama halidir.

Haksız kullanımı gerçekleştiren kişi kötü niyetli ise hem müspet hem de menfi zarardan sorumlu olur. Yani hak sahibi hem mülkiyetindeki gayrimenkulün haksız kullanımı nedeniyle uğramış olduğu zararı hem de bu haksız kullanım söz konusu olmasaydı elde edebileceği kazancı karşı taraftan isteyebilir.

İlginizi Çekebilir : Ecrimisil Davaları

Taşkın Yapı Sahibinin İrtifak veya Mülkiyet Talep Hakkı

Taşkın yapı durumunda, yapı sahibinin de arazi sahibi karşısında bazı hakları vardır. Bu haklar TMK 725. Maddesinde belirtilmiştir.

Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.

Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

(TMK m. 725 – Taşkın yapılar)

Eğer taşkın yapının sahibi, komşu arazinin bu bölümü üzerinde irtifak hakkı sahibiyse, taşan kısım asıl taşınmazın bütünleyici parçası olur. Ancak böyle bir hakkı yoksa kanunda belirtilen şartların varlığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya arazinin bu parçasının mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir. Taşkın yapı sahibinin irtifak veya mülkiyet hakkı talep edebilmesi için;

• Taşkın yapıyı iyi niyetle yapması,
• Zarar gören arazi sahibinin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren onbeş gün içinde itiraz etmemiş olması,
• Durum ve koşulların haklı göstermesi ve
• Kurulacak irtifak hakkı veya mülkiyet devri karşılığında mülk sahibine uygun bedel ödemesi gerekir.

İlginizi Çekebilir : Mirasçılar Arasında Ecrimisil – İntifadan Men Şartı

Taşkın Yapı Sahibinin İyi Niyetli Olması

Öncelikle taşkın yapı sahibinin iyi niyetli olması gerekir. Burada iyi niyetten kasıt, yapının başkasının mülkiyetine taştığını bilmemek veya gerekli dikkat ve özen gösterilse dahi öğrenemeyecek olmasıdır. Yargıtay uygulamalarında, imarlı ve çaplı arazilerde iyi niyetin kabul edilemeyeceği belirtilmektedir. Yapı sahibi, imar ve çap durumundan mülkiyet sınırlarını görebileceğinden, böyle bir durumda iyi niyet iddiasında bulunamaz. Ancak ilgili resmi kurumlara başvuru ile görevli memurun gösterdiği sınırlar içerisine yapı inşa eden kişi iyi niyetli kabul edilir.

Somut olayda; dava konusu taşınmaz 20.07.1967 tarihinde çapa bağlanmıştır. Kural olarak; çaplı taşınmazda da iyiniyet kabul edilmemektedir. Ancak çaplı taşınmaza taşkın yapı yapan, iyiniyet savunmasında bulunabilir. İyiniyetli olduğunun kabul edilebilmesi için de kendinden beklenen özeni göstermesi, Kadastro Müdürlüğüne veya Belediye İmar Müdürlüğüne resmi başvuruda bulunarak görevlendirilecek kadastro teknisyeni veya harita mühendisinin çap sınırlarını işaretleyip göstermesi, taşkın yapı sahibinin bu sınırlar içerisine yapısını yapması gerekir. Açıklanan yöntemle çap sınırlarını tespit edip resmi memurun gösterdiği sınırlar içerisine yapısını yapan kimse kendinden beklenen özeni göstermiş sayılır. O halde, çaplı yere yapısını taşıran iyiniyetini yukarıda açıklandığı şekilde ispat etmediği taktirde iyi niyetli kabul edilemeyeceği açıktır. Böylelikle taşkın yapı sahibi davalı …’nun iyiniyetli olmaması nedeniyle Mahkemece davacının kal talebinin kabulüne ve yıkım masrafının davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle davacı tarafın asgari levazım bedelini ödememesi nedeniyle kal talebinin reddine karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

(Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2019/2529 E, 2021/2313 K, 15.03.2021 T)

Mülk Sahibinin 15 Gün İçinde İtiraz Etmemiş Olması

Taşkın yapı sahibinin irtifak veya mülkiyet hakkı tesisi talebinde bulunabilmesi için zarar gören mülk sahibinin, taşkın yapıyı öğrenme tarihinden itibaren on beş gün içerisinde itiraz etmemiş olması gerekir. Belirtilen bu süre içerisinde mülk sahibi tarafından itiraz edilmişse, taşkın yapı sahibi artık iyi niyet iddiasında bulunamaz. Mülk sahibinin öğrenme tarihi, taşkın yapının görünür olmaya başladığı tarih olarak kabul edilmektedir.

Kanunda öngörülen 15 günlük süre zarar gören mülk sahibi için hak düşürücü bir süre değildir. Bu süre içerisinde taşkın yapıya itiraz etmemiş olan mülk sahibi yine müdahalenin men’i, yapının kal’i ve ecrimisil taleplerinde bulunabilir. Bu itiraz, arazi sahibinin dava hakkı için öngörülmüş bir şart değildir. İtirazın yapılmamış olması, taşkın inşaat sahibinin irtifak veya mülkiyet hakkı talebinde bulunabilmesinin koşullarından birisidir. Bu itirazın kanunen belli bir şekli yoktur. Ancak kanıt kolaylığı bakımından noter onaylı ihtarname ile yapılması doğru olur.

Arazi Sahibi ile Taşkın İnşaat Sahibinin Durumları

Durumun ve koşulların haklı göstermesi koşulu incelenirken, zarar gören arazi sahibi ile taşkın inşaat sahibinin durumları dikkate alınır. Taşkın inşaat lehine irtifak veya mülkiyet hakkı tanınması halinde arazi sahibi büyük bir zarar görecekse, irtifak veya mülkiyet hakkı tesisine karar verilmez. Ancak taşkın yapının sökülmesi durumunda asıl yapının ve malikinin göreceği zarar, hak tanınması durumunda arazi sahibinin göreceği zarardan daha büyükse taşkın yapı için irtifak veya arazinin ilgili bölümü üzerinde mülkiyet hakkı tesis edilir.

Arazi Sahibine Uygun Bedel Ödenmesi

Diğer tüm koşullar elverişli ise taşkın yapı sahibine irtifak veya mülkiyet hakkı tesis edilmesi için zarar gören mülk sahibine uygun bir bedel ödenmesi gerekir. Mahkemece davada karar verilmeden önce arazi sahibine ödenecek bedel tespit edilip bu bedelin mahkemeye depo edilmesi için davacıya süre verilir. Verilen süre içerisinde irtifak veya mülkiyet bedeli mahkemeye yatırılırsa talebin kabulüne, aksi reddine karar verilir.

Taşkın Yapı Sahibinin Hukuki Yollara Başvuru Şekilleri

Taşkın yapı sahibi, kanunda sayılan şartların varlığında, dava açmadan önce zarar gören mülk sahibine göndereceği bir ihtarname ile uygun bir bedel karşılığında;

• kendisine irtifak hakkı tesis edilmesini veya
• arazinin ihlal edilen bölümünün mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir.
• Arazi sahibi bu talebi kabul etmezse, taşkın yapı sahibi bu talepler için dava açabilir. Dava açılmadan önce arazi sahibinden usule uygun talepte bulunulmuş ancak talep kabul edilmemişse, mahkeme masrafları arazi sahibine yüklenir. Doğrudan dava açılması halinde ise mahkeme masrafları davacı taşkın yapı sahibine ait olur.

Taşkın yapı nedeniyle irtifak veya mülkiyet tesisi, açılan bir davada da defi ve itiraz olarak da ileri sürülebilir. Arazi sahibinin açacağı müdahalenin men’i ve yapının kal’i (sökülmesi) davasında, taşkın inşaat sahibi, ayrı bir davaya gerek olmaksızın TMK 725. Maddesindeki hakların tesisini isteyebilir. Bunun için hak düşürücü bir süre bulunmadığı gibi bu defi ilk itiraz da değildir. Yani taşkın yapı sahibi yargılamanın her aşamasında bu savunmada bulunabilir. Mahkemece hem arazi sahibinin hem de taşkın inşaat sahibinin talepleri ve durumu birlikte incelenerek bir karar verilir.

Bu koşulların varlığı halinde taşkın yapı maliki uygun bir bedel ödeyeceğini bildirerek açacağı yenilik doğurucu nitelikteki temliken tescil davası ile taşkın kısmın mülkiyetini veya üzerine bir irtifak hakkı kurulmasını isteyebilir. Ayrıca, iyiniyet savunmasının yukarda açıklanan niteliği dikkate alınıp, bu savunma içerisinde temliken tescil isteğinin de bulunduğu kabul edilerek, tescil talebi, ayrı bir davaya gerek olmaksızın açılan davada savunma yoluylada ileri sürülebilir. Esasen bu kuralın uyuşmazlıkların en kısa sürede sağlıklı biçimde çözümlenmesi ve dava ekonomisi yönünden büyük yarar sağlayacağı da kuşkusuzdur.

(Yargıtay HGK 2017/14-2266 E, 2021/91 K, 16.02.2021 T)

Mersin gayrimenkul hukuku avukatı olarak hizmet veren avukatlık büromuza, mülkiyet hakkı konusundaki uyuşmazlıklar, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyuşmazlıkları, taşkın inşaat, tasarrufun iptali, tapu iptal ve tescil davaları gibi taşınmaz davalarının takibi ve hukuki danışma için ulaşabilirsiniz.

Mersin inşaat hukuku avukatı hizmet alanında faaliyet yürüten ofisimize ayrıca inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, feshi ve sözleşmeden doğan tazminat davaları konusunda hukuki yardım ve danışma için avukatlık büromuza ulaşabilirsiniz.

Mersin Avukatlık Bürosu uzmanlık alanlarına buradan ulaşabilirsiniz.