Ortaklığın Giderilmesi (İzaleyi Şuyu)Davası

Ortaklığın giderilmesi davası, gayrimenkul üzerindeki elbirliği ile (iştirak halinde) veya paylı (müşterek) mülkiyetin sona ermesini sağlayan bir davadır.

Elbirliği (İştirak) Halinde Mülkiyet

Elbirliği ile mülkiyet, taşınır veya taşınmaz mal üzerinde hissedarların birlikte mülk sahibi olmadır. Bu durumda ortaklar, mal üzerinde ancak hep birlikte resmi işlem yapabilir. Paydaşların, malın tümü veya sahip oldukları oran üzerinde tek başına tasarruf etme hakları yoktur. Örneğin diğer ortakların katılımı ve izni olmadan kendi payını başkasına devredemez, kiraya veremez veya üzerinde başka bir hak tesis edemez. Kanunda sayılan istisnai haller dışında, elbirliğiyle sahip olunan taşınmaz hakkında tek başına dava açamaz, açılan davaları takip edemez.

Tereke üzerinde mirasçıların mülkiyet hakkı iştirak halinde mülkiyettir. Mirasçılar tereke üzerinde anacak birlikte tasarrufta bulunabilirler.

Paylı (Müşterek) Mülkiyet

Müşterek mülkiyet, birden çok kimsenin, fiilen bölünmüş olmayan bir mal üzerinde belli paylara sahip olmasıdır. Taşınır veya taşınmaz bir mal üzerinde müşterek mülkiyete sahip olan her bir paydaş kendi hissesi üzerinde serbestçe tasarruf edebilir. Diğer paydaşların katılımı ve iznine gerek olmaksızın hissesini bir başkasına devredebilir, kiraya verebilir veya ipotek tesis edebilir. Yine alacaklılar tarafından hissedarın payı haczedilebilir.

Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.

(TMK m. 688)

İştirak Halindeki Mülkiyetin Müşterek Mülkiyete Çevrilmesi

Mirasçılar arasında geçerli olan elbirliği ile mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrilmesi mümkündür. Mirasçılar bu konuda aralarında yapacakları sözleşme ile tapu müdürlüğünde işlem yapabilir. Sözleşmenin geçerli olabilmesi için yazılı yapılması şarttır. Kanunda resmi şekil şartı aranmadığından noter onayı gerekmez. Bu durumda dava açılmasına gerek olmadan iştirak halindeki mülkiyet idari yolla müşterek mülkiyete çevrilmiş olur.

Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamazsa, her bir mirasçı sulh hukuk hâkimliğinden de elbirliği ile mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesini isteyebilir. Bu durumda sulh hukuk hakimi, talebi diğer mirasçılara tebliğ eder. Diğer mirasçılardan her birinin iştirak halindeki mülkiyetin devamını haklı kılacak itirazları dinlenir. Haklı bir itirazın bulunmaması ya da verilen süre içerisinde mirasçılardan birinin ortaklığın giderilmesi davası açmaması halinde iştirak halindeki mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrilmesine karar verilir.

Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.

(TMK m. 644)

Elbirliği halindeki mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi davası açma hakkı mirasçılara tanınmış bir haktır. Kural olarak mirasçılar dışındaki üçüncü kişiler bu davayı açamaz. Ancak mirasçılardan birisinin alacaklısı tarafından yapılan icra takibinin sonuçsuz kalması halinde İcra İflas Kanunu’nda alacaklıya da bu davayı açma hakkı tanınmıştır. Bunun için alacaklının icra hakimliğinden bu konuda yetki alması gerekir. Alacaklı bu yetkiye dayanarak iştirak halindeki mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesini isteyebilir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzaleyi Şuyu)

Her bir paydaş iştirak halinde ve müşterek mülkiyete konu taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mirasçılar, aralarında yapacakları yazılı bir sözleşme ile hisse oranlarını belirleyip aynen taksimi gerçekleştirebilirler. Ancak aralarında bir anlaşma sağlanamıyorsa ortaklığın giderilmesi ancak dava yoluyla mümkün olur.

Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

(TMK m. 698)

Hissedarlar arasındaki ortaklık iki şekilde son bulabilir. Bunlardan ilki aynen taksim, ikincisi ise ortaklığın satış yoluyla giderilmesidir.

Ortaklığın Aynen Taksim Yoluyla Giderilmesi

Ortaklığın giderilmesi davasında hissedarlardan birinin talebi halinde hakim, malın aynen taksim ile paylaştırılmasına karar verir. Bu durumda taşınmazın fiilen bölünmesi, her bir parçanın da hisse oranlarına denk düşmesi gerekir. Bölünen parçaların hisse oranlarına denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya parasal değer eklenerek denkleştirme sağlanır.

İzaleyi şuyu davasında, talep halinde öncelikle malın aynen taksimi koşulları değerlendirilir. Ancak bunun için malın aynen taksiminin mümkün olması gerekir. Aksi halde aynen taksim değil, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilir.

Ortaklığın Satış Yoluyla Giderilmesi

Gayrimenkulün bölünmesi, mülkte önemli bir değer kaybına yol açıyorsa veya aynen taksim mümkün değilse ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilir. Bu durumda açık artırmayla satışa hükmolunur. Açık artırmanın üçüncü kişilere kapalı olarak sadece ortaklar arasında yapılması da mümkündür. Ancak bunun için tüm paydaşların ortaklar arasında satışa rıza göstermesi gerekir. Aksi halde satış üçüncü kişilerin katılımına açık olarak ve aleni şekilde gerçekleştirilir.

Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davalarında mahkemece usulen kıymet takdiri yapılsa da taşınmazın satış değeri bu davada belirlenmez. Mahkemenin görevi, davaya konu taşınmazın tapu durumu, aynen taksim veya satışa elverişli olup olmadığının tespiti ve ortaklığın hangi yolla giderileceğine karar vermektedir. Açık artırmayla satışa esas olacak değer, kararın kesinleşmesinden sonra, mahkemece görevlendirilecek satış memuru tarafından belirlenir. Tarafların bu aşamada kıymet takdirine itiraz hakları olacaktır.

İzaleyi Şuyu Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İzaleyi şuyu davasında görevli mahkeme sulh hukuk hakimliğidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir. Gayrimenkul davalarında yetki kamu düzeninden olduğundan, ortaklar arasında anlaşma olsa dahi yetkisiz mahkemede dava görülemez. Davalı paydaşlar tarafından yetki itirazı ileri sürülmese dahi bu konu mahkemece resen (kendiliğinden) incelenir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Masraf

Ortaklığın giderilmesi davasında harç nispi değil maktudur. Yani adalet bakanlığı tarifesine göre önceden belirlenmiştir, dava konusu taşınır veya taşınmazın değerine göre hesaplanmaz.  

İzaleyi şuyu davasında yargılama giderleri başta davayı açan paydaştan alınır. Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi halinde satış sonunda tüm paydaşların hisseleri oranında masraflar paylaştırılır ve denkleştirilir. Yani süreç sonunda yargılama giderlerine tüm paydaşlar hisseleri oranında katılmış olur.

Ortaklığın giderilmesi (izaleyi şuyu) davalarında bu alanda tecrübeli bir gayrimenkul avukatı desteği almak önemlidir. Gayrimenkul hukuku davaları teknik hukuk bilgisi ve usuli işlem yoğunluğu gerektirdiğinden avukatsız dava takibi büyük hak kayıplarına yol açacaktır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Zorunlu Arabuluculuk

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda 28.03.2023 tarihinde yapılan değişiklik ile, taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi davası öncesinde zorunluk arabuluculuk uygulaması getirilmiştir. Kanun düzenlemesi gereğince, arabuluculuk yoluna başvurulmadan ortaklığın giderilmesi davası açılması mümkün değildir. Aksi halde dava, dava şartı yokluğundan reddedilir.

Arabulucuya Nasıl Başvurulur ve Süreç Nasıl İşler?

Taşınır veya taşınmaz paylaşımına ilişkin davaların açılmasından önce adliyelerde bulunan arabuluculuk bürosuna başvurulması gerekir. Mersin’de ortaklığın giderilmesi davalarına ilişkin Mersin Arabuluculuk Bürosu’na başvuru yapılmalıdır. Arabuluculuk bürosu tarafından görevlendirilen arabulucu, uyuşmazlığın taraflarını toplantıya davet eder. Tarafların paylaşım konusunda anlaşmaya varması halinde, anlaşma tutanak altına alınır ve arabulucu ile birlikte tüm taraflarca imzalanır. Anlaşmaya varılmış olan hususlar konusunda taraflar artık dava açamaz. Arabulucu tarafından düzenlenen anlaşma tutanağı, mahkeme kararı hükmünde olur ve icra edilebilirlik şerhi alındıktan sonra ilamlı icra takibine dayanak teşkil eder.

Dava öncesi arabulucuya başvuru zorunluysa da, görüşmeleri sürdürme veya anlaşmaya varma zorunluluğu yoktur. Taraflar istedikleri zaman görüşmelerden çekilebilir. Tüm taraflarca anlaşmaya varılmaması halinde arabulucu tarafından, anlaşma olmadığını bildiren son tutanak düzenlenir. Taraflar anlaşamama tutanağı ile birlikte uyuşmazlığın dava yoluyla çözümünü isteyebilir. Yani arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanmazsa dava açılabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukat Desteği

Ortaklığın giderilmesi ve miras davalarında arabuluculuk uygulaması konusunda Mersin gayrimenkul ve miras avukatlarından detaylı bilgi ve destek alınabilir.

Mersin gayrimenkul avukatı alanında hizmet veren avukatlık büromuza, tapu iptal ve tescil, hissedarlar arasındaki uyuşmazlıktan doğan davalar, paydaşlıktan çıkarma veya önalım davası gibi taşınmaz ve tapu davalarında avukat desteği için ulaşabilirsiniz. Ayrıca taşınmaz hukukundan doğan uyuşmazlıklarda tazminat davası avukatı yardımı ve hukuki danışma hizmeti için iletişime geçebilirsiniz.

Mersin’de uzman avukatlık alanlarımıza buradan ulaşabilirsiniz.