Hisseli Tapuda Paydaşlıktan Çıkarma Davası

Hisseli tapuda paydaşlıktan çıkarma, Medeni Kanun’un paylı (müşterek) mülkiyet hükümlerini düzenleyen bölümünde yer almaktadır.

Paylı (Hisseli) Mülkiyet

Paylı mülkiyet, her bir hissedarın, taşınmaz üzerindeki bağımsız payının belirli olduğu mülkiyet biçimidir.

TMK 688. Maddesi uyarınca, müşterek (paylı) mülkiyetin söz konusu olduğu taşınmazlarda;

birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.

Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.

Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.

(TMK m. 688)

Düzenlemeden de anlaşılacağı gibi, hisseli tapu olarak anılan paylı mülkiyette, hissedarların her birinin, kendi hissesi üzerinde bağımsız olarak tasarruf etme, işlem yapma hakkı vardır. Paydaşlardan biri, diğer hissedarların onayı ve katılımına gerek olmadan kendi hissesini bir başkasına devredebilir, rehnedebilir, kiraya verebilir, bu hisse üzerinde üçüncü kişilere ayni hak tesis edebilir. Yeter ki bu kullanım, diğer hissedarların haklarına zarar vermiyor ve onların kendi payları üzerindeki kullanımlarını engellemiyor olsun.

Hisseli Taşınmazın Paydaşlar Arasında Kullanımı

Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.

Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir.

(TMK m.693)

Medeni Kanun düzenlemesine göre hisseli tapuda her bir paydaşın, diğerlerinin haklarına zarar vermeyecek ölçüde malı kullanma ve faydalanma hakkı vardır. Paydaşlar aralarında yapacakları anlaşma ile taşınmazın yönetimi hakkında karar alıp ve kullanım şeklini belirleyebilirler.

Taşınmazın kullanımı konusunda uyuşmazlık olursa paydaşlardan her biri, kullanımın biçim, yer ve zaman bakımından belirlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Hakim yapılacak inceleme sonucunda, paydaşların, taşınmazın hangi bölümünü, hangi zamanda ve ne şekilde kullanılacağı konusunda bir düzenleme yapar. Hissedarların, bu düzenlemeye uygun kullanım yükümü vardır.

O halde hakim, paydaşlık ilişkisinin devamında fayda ve zorunluluk olan hallerde, paydaşların sicilden kaynaklanan haklarını ihlal etmeksizin, diğer paydaşların hakları ile bağdaştığı ölçüde, somut olayın özelliğini, taşınmazın konumunu, kullanma amaçlarını, niteliklerini, yöresel örf ve adetleri, tarafların ihtiyaç ve gerçeklerini gözetmek suretiyle paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibariyle paydaşlar arasında ne şekilde bölünebileceğini saptayıp buna göre karar vermek durumundadır.

Bunun için de, taşınmaz başında keşif yapılarak, uzman bilirkişilerden açıklanan ölçütleri yansıtan, paylı taşınmazın zaman ve yer olarak bölünme biçimini belirleyen, çeşitli seçenekleri içeren rapor alınması, bunlardan en uygun olanına hükmedilmesi gereklidir.

(Yargıtay 1. H.D 2014/5922 E, 2015/5427 K, 14.4.2015 T)

Yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin paydaşların yaptıkları düzenleme, karar ve mahkeme kararları, sonradan paydaş olanları da bağlar. Yine paydaş olmamakla birlikte pay üzerinde intifa hakkı gibi ayni hak kazananlar da bu anlaşma ve kararlara uymakla yükümlüdür. Bunun için anlaşma ve kararların tapuya şerh edilmesi gerekir.

İlginizi Çekebilir : Ecrimisil Davaları

Müşterek Mülkiyette Paydaşlıktan Çıkarma

Hisseli taşınmazlarda, bazı durumlarda hissedarın paydaşlıktan çıkarılması mümkündür. Medeni Kanun 696 maddesinde, paydaşlıktan çıkarma hali düzenlenmiştir.

Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.

(TMK m.696/1)

Kanun düzenlemesine göre;

• Kendisinin veya malı kullanması için bıraktığı veya eyleminden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışıyla,
• Diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal eden paydaş,
• Bu tutum ve davranışlarla paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getirmişse,
• Mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılır.

Kanunda, paydaşlıktan çıkarılmaya sebep olacak örnek davranışlar sayılmamıştır. Ancak bu davranışların, diğer paydaşlar açısından paylı mülkiyetin devamını çekilmez hale getirmesi şartı aranmıştır. Kanunun genel düzenlemesinden, paydaşlar arasında kullanımdan kaynaklanan uyuşmazlıklar konusunda öncelikle paylı mülkiyetin korunarak bir takım önlemler alınması gerektiği anlaşılmaktadır. Yargıtay kararlarında da bu konuya özellikle vurgu yapılmakta ve paydaşlıktan çıkarmanın son çare olarak uygulanması gerektiği belirtilmektedir.

Yasa’nın paylı mülkiyete ilişkin hükümleri bütün olarak incelendiğinde, 688. maddeden, 695. maddeye kadar, paylı taşınmazda yönetim, tasarruf, yararlanma, koruma, giderlere katılma ve bu konularda paydaşlarca verilen kararların etkisi düzenlenmiş, bu suretle paydaşların mülkiyet haklarını bir çekişmeye meydan vermeden, uyum ve düzen içerisinde kullanmaları amaçlanmıştır. Böyle bir amacın gerçekleşme olasılığı bulunmayan hallerde, sorunlu paydaş yönünden paydaşlıktan çıkarma ( Md. 696, 697 ), nihayet paylı mülkiyetin sonra ermesi ( Md. 698-699 ) düşünülmüştür. Görüldüğü üzere yasa koyucu, öncelikle, kimi halde devamı zorunlu paylı mülkiyet ilişkisinin ayakta tutulmasına özen göstermiş, paydaşlık ilişkisinin ve paydaşlığın sona erdirilmesini son çare olarak amaçlamıştır.

(Yargıtay 1. H.D 2004/7170 E, 2004/7389 K, 17.06.2004 T)

Paydaşlıktan Çıkarma Davasını Kimler Açabilir?

Davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır.

(TMK 696/2)

Hisseli taşınmazda paydaşlıktan çıkarma davasının açılabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun karar alması gerekir. Paydaşlar arasında karar alma konusunda farklı bir usul belirlenmiş olabilir. Kanundaki “aksi kararlaştırılmış olmadıkça” ibaresinden, karar almaya yeter çoğunluğun da paydaşlar arasında farklı belirlenebileceği anlaşılmaktadır. Bu durumda anlaşmaya kabul edilen karar alma usulü uygulanacaktır. Bu konuda farklı bir anlaşma yoksa dava ancak pay ve paydaş çoğunluğunun kararı ile açılabilir. Paydaşlıktan çıkarma davasında pay ve paydaş çoğunluğu kararının bulunması, dava şartıdır. Mahkemece itiraz olmasa bile kendiliğinden gözetilir. Bu konuda çoğunluk kararı bulunmaması halinde dava esasa ilişkin konular incelenmeden reddedilir.

Mahkemece TMK’nın 696. maddesinde paylı mülkiyette paydaşlıktan çıkartılma hali düzenlenmiş olup, bu maddeye göre davanın açılabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun kararı gerekmektedir. Davaya konu taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde; arsa vasfındaki taşınmazın 1/6’şar hissesinin … , … ve… l adına, 1/2 hissesinin ise … adına kayıtlı olduğu, taşınmazın yarısına sahip olan davacının pay ve paydaş çoğunluğunun kararı olmaksızın dava açmış olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davaya konu taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu olmadığı ve davacının da söz konusu taşınmazın ½ hissesine malik olduğu ve 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 696. maddesine göre mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarmaya dair dava açılabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmadığı anlaşılmakla yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA ….. oybirliğiyle karar verildi.

(Yargıtay 20. H.D. 2017/6425 E, 2018/3554 K, 08.05.2018 T)

Her birisi ½ hisseye sahip iki paydaşın olduğu taşınmazda paydaş çoğunluğu nasıl sağlanacaktır? İki hissedarlı taşınmazlarda paydaşlıktan çıkarma istenebilir mi?

Medeni Kanun bu konuda açık bir düzenleme yapmamıştır. Bu durum uygulamada büyük bir eksiklik arz etmektedir. Hükmün alındığını mehaz İsviçre Medeni Kanunu’nda iki paydaşlı müşterek mülkiyette paydaşlardan her birine bu hak tanınmıştır. Paydaşlıktan çıkarma davası için aranan pay ve paydaş çoğunluğunun hesabında, paydaşlıktan çıkarılmak istenen hissedarın payının hesaba katılmaması, onun dışında kalanların çoğunluğunun dikkate alınması gerektiği söylenmektedir. Bu düşünce kanunun amacına da uygun bir görüştür.

½ hisseli iki paydaşı bulunan taşınmazda, paydaşlardan birisinin diğerine karşı açtığı paydaşlıktan çıkarma davasında Yargıtay HGK 1996/6-300 Esas ve 1996/506 sayılı kararında, olayın esasını incelemiştir. Bu kararda Hukuk Genel Kurulu, ½ hisse sahibi paydaşın açtığı davada, dava şartının oluşmadığı yönünde bir görüş bildirmemiştir. Bu karardan hareketle ½ hisseli iki paydaşı bulunan taşınmazlarda paydaşlardan her birisinin dava açma hakkı olduğu sonucuna varılabilir.

Paydaşlıktan Çıkarma Nasıl Uygulanır?

Paydaşlıktan çıkarma davasının açılması ve nedenlerin haklı bulunması durumunda mahkemece yapılması gereken işlemler de kanunda belirtilmiştir.

Talebinin haklı görülmesi halinde öncelikle davalı paydaşın payını ayırma olanağı varsa bu seçenek değerlendirilir. Bu durumda mahkeme, paydaşlıktan çıkarılacak ortağın payını karşılayacak kısmı paylı mülkiyetten ayırarak, paydaşlıktan çıkarılana özgüler. Böylece paydaş, kendi payına düşen kısımla birlikte paydaşlıktan çıkmış olur.

Hisseli taşınmazda, paydaşın payının ayrılması olanağı yoksa bu durumda üç seçenek vardır.

• Diğer hissedarlardan birisinin payı devralması,
• Payı devralmak isteyen paydaş bulunmaması halinde mahkemece verilen süre içerisinde davalının payını üçüncü kişiye devretmesi,
• Verilen süre içerisinde devredilmeyen payın açık artırma ile satışı

Paydaşlıktan çıkarılmak istenen kişinin hissesini, dava tarihindeki değeri karşılığında devralmak isteyen diğer hissedarların, dava dilekçesinde bu isteklerini de belirtmeleri gerekir. Bu durumda hâkim, karar vermeden önce, devralmak isteyen hissedara pay değerinin ödenmesi için süre verir. Davanın haklı bulunması ve pay değerinin ödenmesi halinde davanın kabulü ile birlikte payın talepte bulunan paydaş adına tesciline karar verilir.

Payı devralmak isteyen hissedar yoksa, hakim bu sefer paydaşlıktan çıkarılmak istenen hissedara payını üçüncü bir kişiye devretmek üzere süre verir. Davalı paydaş, bu süre içerisinde devri gerçekleştirmezse mahkemece dava konusu payın açık arttırma ile satışına karar verir.

Diğer Hak Sahiplerinin Paylı Mülkiyetten Çıkarılması

Medeni Kanun 697. Maddesinde paydaşlıktan çıkarmaya ilişkin hükümlerin, pay üzerinde kurulmuş olan intifa ve diğer ayni hak sahiplerine de uygulanacağını düzenlemiştir. Bu hükme göre, paydaşlardan birisinin kendi payı üzerinde üçüncü bir kişiye sağladığı intifa, kat irtifakı gibi ayni bir hak bulunması durumunda, hak sahibi üçüncü kişinin bu hakkı kullanımı mahkeme kararıyla kaldırılabilir. Bunun için de;

• hak sahibinin kendi tavır ve tutumuyla diğer paydaşlar için ortak kullanımı çekilmez hale getirmiş olması ve
• pay ve paydaş çoğunluğunun kararı gerekir.

Üçüncü kişiye sağlanan bu ayni hakkın devri mümkün değilse, uygun görülecek bir tazminat karşılığında bu hakkında kaldırılmasına karar verilir.

Paydaşlıktan Çıkarma Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Hisseli tapuda paydaşlıktan çıkarma davasına bakmakla görevli mahkemenin sulh hukuk mahkemesi olduğu Yargıtay tarafından kabul edilmektedir.

Davacı taraf dava konusu 512 ada 4 parsel sayılı taşınmazda davalının paylı mülkiyet ilişkisini çekilmez hale getirdiğinden bahisle paydaşlıktan çıkarılmasını talep ettiğinden, davanın Türk Medeni Kanunun 696. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesinde görülmesi gerekir. Mahkemece kamu düzeninden olan görev hususu re’sen gözetilerek uyuşmazlığın çözümünde sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmesi gerekirken görevli olmayan asliye hukuk mahkemesince davanın esasının incelenip hükme bağlanması doğru değildir.

(Yargıtay 14. H.D. 2020/4125 E, 2021/1110 K, 22.2.2021 T)

Dava, paydaşlıktan çıkarma istemine ilişkindir. Birbirine benzerlik bulunan davalardan ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkemeyi belirleyen kanun koyucu, paydaşlıktan çıkarma davalarında görev konusunda bir düzenleme getirmemiştir. Ancak, uyuşmazlığın çözümü için izlenecek yol ve yapılacak araştırma, hakkın ve taşınmazın paylaştırılması ve satış aşamaları açısından benzerlikler taşımakta olduğuna göre daha kapsamlı olan ortaklığın giderilmesi davalarında görevli olan sulh hukuk mahkemesinin, daha dar kapsamlı olan paydaşın ortaklıktan çıkarılması davasında da görevli olması gereklidir. Görevli mahkemenin paydaşlığın giderilmesi davalarında olduğu gibi Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunun kabulüyle davanın esasının incelenmesi gerekirken aksi görüşle görevsizlik kararı verilmesi isabetsiz olmuştur.

(Yargıtay HGK 2014/6-2408 E, 2016/797 K, 15.6.2016 T)

Paydaşlıktan çıkarma davasında yetkili mahkeme ise hisseli taşınmazın bulunduğu yer sulh mahkemeleridir.

Görevli mahkeme ve gayrimenkul davalarında yetki kuralları kamu düzenindedir. Bu nedenle yetkili ve görevli mahkemede açılmayan bu davalarda herhangi bir itiraz bulunmasa dahi görev ve yetki konusu resen gözetilir.

(İlginizi çekebilir : En İyi Avukat Nasıl Bulunur?)

Elbirliği (İştirak) Halinde Mülkiyet

Elbirliği ile mülkiyet, hissedarların taşınmaz üzerinde belli oranlardaki hak sahipliğidir.

Elbirliği ile (iştirak halinde) mülkiyette, paydaşların kendi hisseleri üzerinde serbestçe tasarruf yetkileri bulunmaz. Paydaşlar gayrimenkule birlikte sahip olup, taşınmaz üzerinde ancak hep birlikte tasarruf edebilirler.

Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.

(TMK 701)

Taşınmaza iştirak halinde (elbirliği ile) sahip olan hissedarlar, kendi hisselerini üçüncü bir kişiye devredemez. Bu durumda taşınmaz üzerinde tasarruf edebilmek için hissedar çoğunluğu kararı da yeterli olmaz. Ancak taşınmazın tamamı üzerinde, tüm hissedarların katılımı ile işlem yapılabilir. Taşınmaza elbirliği ile sahip olan hissedarlar arasında anlaşmazlık bulunması halinde ise her bir hissedar mümkün olması halinde iştirak halinde mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesini, mümkün olmaması halinde ise ortaklığın giderilerek taşınmazın satışını dava edebilir.

İştirak Halinde (Elbirliği İle) Mülkiyette Paydaşlıktan Çıkarma

Taşınmaz üzerinde iştirak halinde mülkiyet varsa, paydaşlıktan çıkarma hükümleri uygulanamaz. Paydaşlıktan çıkarma ancak müşterek (hisseli) mülkiyet halinde mümkündür.

Elbirliği ile mülkiyet halinde, hak sahiplerinden her biri ancak;

• Gayrimenkulün şartları elveriyorsa iştirak halinde mülkiyetin müşterek (paylı) mülkiyete çevrilmesini veya
• Taşınmazın paylara bölünmesi mümkün değilse ortaklığın satış yoluyla giderilmesini (izaleyi şuyu davası) isteyebilir.

…elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda elbirliği hali devam ettiği sürece paydaşlardan birinin paydaşlıktan çıkartılması mümkün bulunmadığından, davanın bu nedenle reddi gerekir…

(Yargıtay 6. H.D. 2009/6241 E, 2009/9713 K, 10.11.2009 T)

Mersin gayrimenkul avukatı tavsiye yazı: Ortaklığın Giderilmesi (İzaleyi Şuyu)Davası

Taşınmaz hukuku tavsiye yazı: Tapu İptal ve Tescil Davaları

Mersin gayrimenkul avukatı olarak hizmet veren avukatlık büromuza, tapu iptal ve tescil, hisseli tapu anlaşmazlıkları, ortaklığın giderilmesi gibi taşınmaz davalarında avukat desteği için ulaşabilirsiniz.

Aile hukuku, miras hukuku, sağlık hukuku ve tüm uzmanlık alanlarımıza buradan ulaşabilirsiniz.