Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Sözleşmenin Feshi ve Tazminat Hakkı

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi) Borçlar Kanunu 470. Madde ve devamında düzenlenmiş olan eser sözleşmesinin bir türüdür.

Kanunda eser sözleşmesi, “yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği” bir sözleşme olarak tanımlanmıştır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Konusu

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu; arsa (iş) sahibinin, yükleniciye (müteahhit) vereceği arsa payı karşılığında, müteahhidin belirli bir süre içerisinde, arsa üzerinde yapacağı yapıdan iş sahibine pay vermesidir. Taraflar, aralarında yapacakları sözleşme ile arsa payı devrinin;

Sözleşme başında,

İnşaatın belirli bir oranda tamamlanmasından sonra veya

İnşaatının tamamen bitirilip, müteahhidin edimini yerine getirmesinden sonra devri konusunda serbestçe anlaşabilirler.

Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli

Borçlar Kanunu hükümlerine eser sözleşmesi herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Ancak arsa karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu belirli şartlarda taşınmaz devri olduğundan, geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması gerekir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noter huzurunda yapılmalıdır. Sözleşmeye bağlı olarak satış vaadi şerhi veya ipotek tesisi ise tapu memurluğunca yapılır.

Müteahhide Karşı Arsa Sahibinin Hakları

Karşılıklı borç yüklenen sözleşmelerde, taraflardan birinin yükümünü yerine getirmediği hallerde, diğer tarafın hakları, BK 123 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri, borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir.

Borçlar Kanunu m.123

Buna göre iş sahibinin öncelikle müteahhide işi bitirmesi için uygun bir süre tayin ettiğini bildirilmesi gerekir.

BK 124. Maddesi ise, süre tayinine gerek olmayan halleri saymıştır. Buna göre;

 1. Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa,

2. Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı için yararsız kalmışsa,

3. Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa süre tayinine gerek yoktur.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yargıtay Kararı

BK’nun 106. maddesinin 1. fıkrasına göre karşılıklı taahhütleri havi olan bir akitte iki taraftan biri mütemerrit olduğu takdirde, diğeri borcun ifa edilmesi için münasip bir mehil tayin edip bu mehil zarfında borç ifa edilmemiş bulunduğu takdirde aynı maddenin ikinci fıkrasına göre seçimlik hakkını kullanabilir ise de, derhal fesih başlığını taşıyan BK’nun 107. maddesi uyarınca borcun tayin edilen yer ve zamanda ifa edilmemesi veya borçlunun hal ve vaziyetinden ihtarın tesirsiz olacağının anlaşılması durumunda ayrıca temerrüt ihtarında bulunulmaksızın ve süre verilmeden sözleşmenin feshi ve BK’nun 106. maddesinin ikinci fıkrasındaki seçimlik hakların kullanılması mümkündür.

Somut olayda ruhsat alınan parsellerdeki inşaatlar kararlaştırılan sürede tamamlanmadığı, diğer parseller için de uzunca bir süre geçmiş olmasına rağmen ruhsat dahi alınmadığından BK’nun 107. maddesindeki süre verilmeksizin ve ihtara gerek olmaksızın fesih koşulları gerçekleştiğinden, davacı arsa sahiplerinin BK. 106 maddesinin ikinci fıkrasında yazılı seçimlik hakları doğmuştur. Davacılar da bu seçimlik haklarını sözleşmenin feshi ve menfi zararın tazmini şeklinde kullanmışlardır.

Bu durumda yüklenici temerrüdü sabit olduğundan sözleşmenin feshi davasının kabulü, menfi zarar isteminin ise dosya kapsamına göre değerlendirilerek davanın sonuçlandırılması gerekirken yanlış değerlendirme sonucu yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

(Yargıtay 15. HD. 947/1248 E, 2006/1248 K 6.3.2006 T)

Temerrüt şartının oluşması halinde arsa sahibi BK 125’te düzenlenen seçimlik haklardan birisini kullanabilir. Bunlar şu şekildedir:

1. Aynen ifa ve Gecikme Tazminatı;

Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.

Bu halde sözleşmenin geçerliliği ve tarafların yükümlülükleri devam eder. Ancak iş sahibi, gecikmeden kaynaklı müspet zararının tazminini isteyebilir.

Yargıtay kararlarında, müspet zarar, “sözleşme nedeniyle cebe girmesi gereken paranın, girmemesi nedeniyle meydana gelen zarardır. Bu niteliği gereği, müspet zarar daima ileriye dönük olup, bir beklenti kaybıdır. Diğer bir ifadeyle müspet zarar, akdin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarar” şeklinde tanımlanmaktadır. (Yargıtay 23. H.D 2014/9421E, 2016/1340 K. 04.03.2016 T)

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine konan, gecikilen her ay için iş sahibine kira bedeli ödeneceği şeklindeki hükümler gecikme tazminatını ifade eder.

Gecikme tazminatı istenebilmesi için gecikme, yüklenicinin kusurundan kaynaklanmış olmalıdır. Yüklenici, temerrüdün kendi kusuru dışında, mücbir sebep veya iş sahibinden kaynaklandığını kanıtlarsa tazminat ödeme yükümünden kurtulur.

2. Sözleşmeden Dönme Hakkı:

Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.

Sözleşmeden dönme, sözleşmeyi ve tarafların yükümlülüklerini ortadan kaldıran bir işlemdir. Bu durumda, her iki taraf için de sözleşme öncesi durumun tesisi gerekir. İş sahibi, yüklenicinin borcunu ifa etmemiş olmasından dolayı ortaya çıkan zararının (menfi zarar) karşılanmasını isteyebilir. Müteahhit de, arsa üzerinde, değer artışı sağlayacak bir iş yapmışsa, sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca, bu değerin bedelini talep edebilir.

Menfi Zarar

Menfi zarar, en temel ifadeyle, sözleşme yapılmamış olsaydı uğranılmayacak olan zararı ifade eder. Sözleşme taraflarından birinin, sözleşme hükümlerinin yerine getirileceğine güvenerek yaptığı, (sözleşme olmasaydı yapmayacağı) masraf ve uğradığı zararlar menfi zararlardır. Yine Yargıtay kararlarına göre “sözleşmenin uygulanacağına ve yerine getirileceğine güvenerek yapılan ve mal varlığını eksilten harcama ve giderler ile başka bir kimse ile daha elverişli sözleşme yapma fırsatının kaçırılmış olmasından doğan zararlar olumsuz zararlardır.”

Sözleşmeden dönme seçimlik hakkının kullanması durumunda arsa sahibi ancak menfi zararını talep edebilir. Müspet zararını ve dolayısıyla gecikme tazminatını talep edemez.

Dosya kapsamına göre, davalı yüklenicinin akdi süresinde ve gereği gibi ifa etmediği sabit olduğundan, sözleşme uyarınca ademi ifanın sonuçlarından sorumludur. Davacı arsa sahipleri sözleşmeyi haklı nedenlerle feshetmiş olduklarından varsa menfi zararları ve yapılan fazla ödemelerin tahsilini isteyebilirler. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça akdin feshi halinde müspet zararların akdi fesheden tarafça istenmesi mümkün değildir. Yanlar arasında düzenlenen sözleşmenin dördüncü sahifesinde gecikme cezası olarak kararlaştırılan bedel ve cezayı aşan gecikme tazminatı ifaya bağlı müspet zarar kapsamındadır ve akdin feshi halinde dahi istenebileceğine dair sözleşmede hüküm bulunmamaktadır. Bu hale göre, sözleşmede aksine hüküm bulunmadığı ve akdin feshi de talep edilip feshe karar verildiğinden gecikme tazminatına dayanan alacak isteminin reddine karar verilmesi gerekirken kabulü doğru olmamıştır.

(Yargıtay 15. HD. 7960/1539 E, 20.3.2006)

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tarafların anlaşması veya mahkeme kararı ile feshedilebilir. Tek taraflı fesih bildirimi geçerli olmaz. Bunun nedeni, sözleşmenin taşınmaz devrine ilişkin olmasıdır.

Sözleşme kat karşılığı inşaat yapımına ilişkin olup, noterde düzenleme şeklinde yapılmıştır. Eser (istisna) sözleşmelerinde akdin feshi iradesinin karşı tarafa ulaşmasıyla fesih olanaklı ise de, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa payı devrini içermesi nedeniyle karşı tarafın kabulü yoksa, tek taraflı feshedilemez. Bu nedenle mahkemenin davalı yüklenicinin keşide ettiği ihtarla sözleşmenin tek taraflı olarak feshedildiğine dair görüşünde isabet bulunmamaktadır.

(Yargıtay 15. H.D 2007/546 E, 2007/2750 K, 25.04.2007 T)

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, tarafların karşılıklı anlaşmaları hariç, ancak mahkeme kararı ile mümkündür. Somut olayda, sözleşmenin feshine ilişkin karar, 14.11.2001 tarihinde kesinleştiğine göre, yıkılan evin değeri bu tarihteki serbest piyasa rayicine göre hesaplanıp hüküm altına alınması gerekirken, tek taraflı fesih iradesinin karşı tarafa tebliğ edildiği tarihin esas alınması ve ayrıca serbest piyasa rayici yerine Bayındırlık Birim Fiyatlarına göre değer takdir edilmesi doğru olmamıştır.

(Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2006/2709 E, 2007/3926 K, 11.06.2007 T)

Kural olarak sözleşmenin feshi için taraflardan birisinin edimini yerine getirmemiş olması aranırken, kanunda belirtilen hallerde, iş sahibi, belirlenen süreyi beklemeden fesih hakkını kullanabilir.

Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

Borçlar Kanunu m.473/1

Fesih hakkının kullanılması halinde, menfi zararın tazmini istenebilir. Sözleşme konusu arsanın tamamı veya bir kısmı yükleniciye devredilmişse, fesihle birlikte tapu iptal ve tescil veya sözleşmeden kaynaklı kısıtlamaların kaldırılması talebinde bulunulmalıdır.

İnşaat Sözleşmesinin Feshi Halinde Üçüncü Kişilerin Durumu

Yüklenici, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğacak alacak haklarını üçüncü kişilere temlik edebilir. Arsa sahibi, sözleşmeyi fesih hakkını kullanırsa, üçüncü kişilere intikal eden bu payların da tapuda iptali ve tekrar arsa sahibi adına tescili mümkündür. Bu durumda üçüncü kişilerin iktisabı korunmaz. Yargıtay, bu durumda devir alan üçüncü kişilerin “durumu bilmesi gerektiğinden” iyi niyetli iktisap iddiasında bulunamayacaklarını kabul etmektedir.

Üçüncü kişilerin durumu ….“Borçlar Kanunu’nun 162 ve izleyen maddeleri hükümleri uyarınca; yüklenici hak ettiği oranda alacak haklarını üçüncü kişilere temlik edebilir. Arsa sahiplerinin yükleniciye kat karşılığı sözleşme gereğince yapmış oldukları arsa payı temlikleri, ona finans kolaylığı sağlamak amacıyla yapıldığından, yüklendiği edimini ifa ettiği oranda arsa sahiplerine karşı alacak hakkı ve o oranda da kendisine temlik olunan paylar üzerinde mülkiyet hakkı doğar.

Somut olayda ise, arsa sahiplerinin, yüklenici ile yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesini geriye etkili olarak feshetme hakları bulunduğundan, yükleniciye verilen ve onun tarafından üçüncü kişilere intikal ettirilen payların gerçek hak sahipleri olmaları sıfatıyla, sözleşmenin feshini ve davalılardaki pay kayıtlarının iptaliyle adlarına tesciline karar verilmesini isteyebilirler. İnşaat halindeki taşınmazdan yükleniciye temlik edilen payları ve bağlantılı bağımsız bölümleri yükleniciden kayden temlik alan üçüncü kişiler yüklenicinin arsa sahiplerine karşı yüklendiği edimini ifa etmediğini ve dolayısıyla hak sahibi olmadan kendilerine temlikde bulunduğunu “bilmesi gereken kişi” durumunda olduklarından arsa sahiplerine karşı iyiniyetli iktisap eden olduklarını ileri sürmezler ve hukuki sebepten yoksun tescile dayanamazlar.

( TMK. md.1023, 1024). (Yargıtay 15. HD. 102/2469E, 26.4.2006 T).

Mersin inşaat hukuku avukatı olarak hizmet veren avukatlık büromuza, inşaat sözleşmelerinin hazırlanması ve sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklar, her türlü hukuki nedene dayanan tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi gibi gayrimenkul ve inşaat hukuku davalarında hukuki yardım ve danışma için ulaşabilirsiniz.

Tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz satış vaadi uyuşmazlıkları, miras bölüşümü ve izaleyi şuyu davası, önalım ve şufa hakkı davaları gibi taşınmaz davalarında Mersin gayrimenkul avukatı olarak hizmet sunan hukuk büromuza ulaşabilirsiniz.