Önalım (Şufa) Davası

Şufa Hakkı Yasal Düzenlemesi

Önalım (şufa) hakkı, Medeni Kanununun, Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları Bölümünde, Devir Hakkının Kısıtlanması başlığı altında düzenlenmiştir.

Kural olarak herkes mülkiyeti üzerinde serbestçe tasarruf etme hakkına sahiptir. Önalım hakkı, ise mülkiyet hakkına kanunla getirilen kısıtlamalardan biridir. 

Medeni Kanun önalım hakkını, yasal önalım (şufa) hakkı ve sözleşmeden doğan önalım (şufa) hakkı olarak ikiye ayırmıştır.

Yasal Önalım Hakkı:

Yasal önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyetlerde söz konusu olan bir kısıtlamadır.

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

(TMK 732)

Yasal önalım hakkının kanunla düzenlenmiş olmasındaki amacın; “müşterek taşınmazı parçalanmaktan kurtarmak, giderek bir elde veya daha az kişi uhdesinde toplayarak işletilmesinin daha yararlı hale getirilmesini sağlamak amaçlı olduğu ağırlıklı görüş olarak kabul edilmiştir.”(Yargıtay H.G.K. 2005/6-230 E, 2005/244 K, 13.04.2005 T)

Medeni Kanun’un 731. Maddesinde taşınmaz mülkiyetinin yasal kısıtlamalarının tapu siciline tescil ettirilmeksizin etkili olacağı belirtilmiştir. Bu tür haklar kanundan doğduğu için ayrıca taraflar arasında bir sözleşme olması veya tapuya şerh düşülmesi gerekmez.

Yasal Önalım Hakkından Vazgeçme

Yasal önalım hakkından vazgeçmek mümkündür. Bunun için paydaşlar arasında, payların devri durumunda şufa hakkının kullanılmayacağına dair sözleşme yapılması gerekir. MK. 731/2. maddesi uyarınca bu sözleşmenin geçerli olabilmesi, resmi şekilde düzenlenmesi ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır. Aksi halde adi yazılı sözleşmeler hukuki bir sonuç doğurmayacaktır.

Önalım Hakkını Kullanma ve Şufa Davası Açma Süresi

Önalım (şufa) hakkının kullanılması belli sürelere tabi olup, bu süreler hak düşürücü sürelerdir. Önalım hakkı bu süreler içerisinde kullanılmazsa, hak ortadan kalkar. Hak düşürücü süre, mahkemece kendiliğinden gözetilir.

Şüfa davasında hak düşürücü süre;

• önalım hakkı bulunan paydaşın, satışı öğrenmesinden itibaren üç ay,
• her halde payın üçüncü kişiye satıştan itibaren iki yıldır.

Öğrenme tarihinin başlangıcı bakımından, TMK 733/3 maddede belirtilen bildirim şartı önem taşımaktadır. Kanun, satıcı veya alıcıya yapılan satışı diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirme yükümü getirmiştir. Bu yükümü yerine getirmemenin cezai bir yaptırımı bulunmamaktadır. Ancak bildirim yapılmaması, kanunda öngörülen üç aylık hak düşürücü sürenin başlamaması sonucu doğurur. Bu durumda diğer paydaşlar için satış tarihinden itibaren işleyecek iki yıllık süre geçerli olacaktır.

Önalım İhtarı ve Satışı Öğrenme Tarihi

Yargıtay kararlarında kanunda öngörülen bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmemesi durumunda, başka biçimde satış öğrenilmiş olsa dahi, üç aylık sürenin başlamayacağı belirtilmiştir.

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazdaki payının tamamını veya bir kısmını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halükarda satıştan itibaren iki yıl içinde kullanılabilir.

Yasal önalım hakkının kullanılması için öngörülen üç aylık hak düşürücü süre satışın hak sahibine noter aracılığı ile bildirildiği tarihten başlar. Noter aracılığı ile bildirim yapılmamış ise hak sahibi başka suretle satışı öğrenmiş olsa dahi süre işlemeye başlamaz. Somut olayda, davacıya yasanın aradığı anlamda bildirim yapılmamıştır. Bu durumda satıştan itibaren iki yıl içinde açılan davanın süresinde olduğunun kabulü gerekir….

Somut olaya gelince; yasal önalım hakkı sahibi davacının bizzat kendisi tarafından alıcılara gönderilen ihtarname ile satışı öğrendiğini ve önalım hakkını kullanacağını bildirmiş olması; açıklanan hükümler karşısında yasanın aradığı anlamda ve sürenin başlamasına yol açacak nitelikte bir bildirim değildir. Dolayısıyla öğrenme ile hak düşürücü süre başlamayacağından hak düşürücü sürenin geçtiğinden de söz edilemez.

(Yargıtay H.G.K. 2005/6-358 E, 2005/470 K, 21.09.2005 T)

…kanuni önalım hakkının kullanılması için ön görülen üç aylık hak düşürücü süre, satışın, önalım hakkı sahibine alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Önalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir biçimde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz. Somut olaya gelince; kanuni önalım hakkı sahibi davacının bizzat kendisi tarafından alıcı ve satıcıya gönderilen ihtarname ile satışı öğrendiğini ve önalım hakkını kullanacağını bildirmiş olması; açıklanan hükümler karşısında kanunun aradığı anlamda ve sürenin başlamasına yol açacak nitelikte bir bildirim değildir. Dolayısıyla öğrenme ile hak düşürücü süre başlamayacağından hak düşürücü sürenin geçtiğinden de söz edilemez. Davacının kendisine yapılan bir bildirim olmadığından, satıştan itibaren iki yıl içerisinde açtığı dava süresindedir ve davacı dava yoluyla önalım hakkını kullanmıştır.

(Yargıtay H.G.K 2005/6-230 E, 2005/244 K, 13.04.2005 T)

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı:

Medeni Kanun 735. Madde düzenlemesi, önalım hakkının sözleşme yoluyla da tanınabilmesini sağlamaktadır. Mülkiyet sahibi, bir başka kişiyle yapacağı yazılı sözleşme ile mülkiyeti kendisine ait olan taşınmazı satması durumunda, satın almada bu kişiye öncelik hakkı tanıma yükümü altına girer. Taraflar arasındaki bu sözleşme tapu kütüğüne şerh düşülürse taşınmazı satın alan üçüncü kişiler için de bağlayıcı olur. Tapuya şerh düşülmemiş olan yazılı şufa sözleşmesi ise sadece sözleşmenin taraflarını bağlar. Tapudaki önalım şerhinin süresi ise on yıldır.

Sözleşmeden doğan şufa hakkının kullanımının süre ve şekil şartları hakkında, kanuni önalım hakkı düzenlemeleri geçerlidir. Yani bu durumda da alıcı ve satıcının, önalım hakkı sahibine satışı noter aracılığı ile bildirme yükümü bulunmaktadır. Hak sahibinin önalım hakkı, kendisine usulüne uygun olarak yapılan bildirimden itibaren üç ay, bildirim yapılmamışsa her halde satıştan itibaren iki yıl geçmekle düşmektedir.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar:

Takas veya Bağışta Şufa Hakkı

Önalım hakkı, ancak taşınmazdaki payın satış yoluyla devri durumunda kullanılabilir. Pay, bağış, takas – trampa gibi satış dışı yolla temlik edilmişse şufa hakkı doğmaz.

Yasal önalım hakkı, tapuda kayıtlı, birlikte mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde o pay alıcıya neye mal olmuşsa o miktar ile belirli sürede satın alma yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Önalım hakkının kullanılabilmesi için gerçek bir satım akdinin bulunması gerekir. Takasta şufa hakkı cereyan etmez.

(Yargıtay HGK 2002/6-618 E, 2002/659 K, 02.10.2002 T; Yargıtay 6. H.D 2002/703E, 2002/1119 K, 18.2.2002 T)

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

(Yargıtay 6. H.D 2009/4691 E, 2009/4665 K)

Payın satış yolu ile devrinden sonra alıcı tarafından bir başkasına satış dışı yolla temliki (örneğin bağışlanması), önalım hakkını etkilemez.

Önalım hakkının kullanılmasını engellemek için, gerçekte satış olan işlem, satış dışı temlik gibi gösterilmiş olabilir. Bu durumda hak sahibi, muvazaa iddiasında bulunabilir. Muvazaanın kanıtlanması halinde önalım hakkının kullanılabileceği tartışmasızdır.

Yakın Akrabalar Arasında Satış

Yargıtay 27.03.1957 tarihli ve 12/2 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’nda yakın akrabalar arasında satış durumunda önalım hakkının kullanılamayacağı kabul edilmiştir. Yakın akrabalardan kasıt, mirasçılık ilişkisinin bulunmasıdır. Bu durumda davalı/yeni paydaş, devrin gerçek bir satış değil, bağış niteliğinde bir devir olduğunu iddia ve ispat ederse, önalım davası reddedilir.

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Paylı mülkiyet halindeki bir taşınmazın paydaşı payını karı-kocaya, evlada veyahut akrabaya temlik ederse şeklen satış olarak gösterilen bu aktin gerçekte satış olmayıp miras hakkına bağlı veya hibe gibi maksada yönelik işlem olduğu iddia ve ispat edilirse önalım hakkı ileri sürülemez. ( 27.03.1957 tarihli, 12/2 sayılı Y.İ.B.K. )Anılan İçtihadı Birleştirme Kararı sözleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı kuralının bir istinasıdır. Davalıyla annesi arasındaki resmi senette taşınmazın 1/9 hissesi hakkındaki işlem satış olarak gösterilmiş ise de, davalının bu işlemin satış değil bağış olduğu iddiasının varlığı karşısında Y.İ.B.K. gereği davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.

(Yargıtay 14 Hukuk Dairesi 2015/18627 E, 2017/6882 K, 27.09.2017 T)

Cebri İcra Yoluyla Satış

Yasal önalım hakkının kullanılamayacağı durumlardan birisi de cebri icra yoluyla satıştır. Cebri icra yoluyla devredilen hisse için önalım hakkı kullanılamaz.

Cebri icra yoluyla satış, hissedarın iradesi dışında, borcun tahsili için icra dairesi tarafından yapılan satıştır. Cebri icra söz konusu değilse, ihale yoluyla satışta şufa hakkının kullanılmasına bir engel yoktur.

İhale Yoluyla Satışta Önalım Hakkı

Mahkeme kararıyla olsa dahi, ihale yoluyla satışta da önalım hakkının kullanılabileceği Yargıtay kararlarında belirtilmiştir. Hak sahibi paydaşın ihaleden haberdar olması da şufa hakkını ortadan kaldırmaz.

Yargılama sonucu mahkemece pay satışı için yapılan ihalenin davacıya bildirildiğini, Medeni Kanun’un 2. maddesine göre kötü niyetli olarak önalım hakkının kullanılamayacağı belirtilerek, davanın reddine karar verilmiş ise de, isteğe bağlı ihale ile yapılan satış sonucunda satın alınan paya ilişkin davacının önalım hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece, işin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

(Yargıtay 6. HD. 2011/11257 E, 2012 /134 K)

Borçlar Kanunu’un 225/2. maddesi hükmü gereği satış sözleşmesi açık artırma yapılmakla gerçekleşmiş olacağından açık artırma tarihi itibariyle doğan önalım hakkının alıcıya karşı kullanılması gerekir.

(Yargıtay 6. HD. 2005/6968 E, 2005/8098 K, 13.9.2005 K)

Önalım hakkının ilişkin bulunduğu taşınmazdaki 785/2400 pay önceki paydaş M. Belediye Başkanlığı tarafından ihale ile 20.11.2003 tarihinde davalı şirkete satılmıştır. Yapılan pay satışı tapu siciline 05.10.2006 tarihinde tescil edilmiştir. Bu durumda davacının da önalım hakkını kullanması için hak düşürücü süre bu tarihten itibaren başlamıştır. Yapılan satış davacıya noter aracılığıyla bildirilmediğinden dava iki yıllık hak düşürücü süre içinde süresinde açılmıştır. Mahkemece, işin esasının incelenerek oluşan sonuca göre bir karar verilmesi gerekir.

(Yargıtay 6. HD. 2008/10313 E, 2008/12711 K, 17.11.2008 K)

Paylı Mülkiyette Fiili Taksim

Yargıtay kararlarında kabul edilen, önalım hakkının kullanılamayacağı bir diğer durum ise paydaşlar arasında fiili taksimin gerçekleşmiş olmasıdır.

Yargıtay kararlarında fiili taksim; “yasal ön alım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmazın paydaşlarınca özel olarak kendi aralarında taksim edilmesi ve her bir paydaşın belirli bir kısmı kullanması durumu” olarak tanımlanmaktadır. ( Yargıtay HGK, 2017/14-1761 E, 2018/407K, 28.2.2018 T)

Fiili taksimde önemli olan konu, her bir paydaşın kullanım alanının belirlenmiş olmasıdır. Ancak paydaş sayısının fazla olduğu taşınmazlarda, payını devreden paydaş ile önalım hakkını kullanan paydaşın kendilerine özgülenen kısımlar olması yeterli görülmekte, her paydaşa özgülenmiş bir kısım olması aranmamaktadır.

Bu doğrultuda, önalım davasına konu payın bulunduğu taşınmazda paydaşlar arasında fiili taksim yapıldıktan sonra, bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, aynı taşınmazda farklı bir bölüm kendisine bırakılan ve satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir….O hâlde, dosya kapsamından taşınmazda fiili taksimin mevcut olduğu ve davalının payını nar bahçesi hâline getirerek kullanan paydaştan satın aldığı, bu nedenle de davacıların ön alım hakkını kullanmalarının dürüstlük kurallarına (TMK m.2) aykırılık oluşturacağı kabul edilmelidir.

(Yargıtay HGK 2017/1950 E., 2020/853 K)

Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu taktirde önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için yasal önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ve davalıya pay satan paydaş (paydaşların) taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir. Paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde yasal önalım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da, taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, TMK’nın 2’nci maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir. Zira TMK’nın 2’nci maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur. Fiili taksimin hukuki dayanağını da TMK’nın bu maddesi oluşturmaktadır.

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1763 E. , 2019/129 K.)

Önalım Hakkının Kullanılması

Şufa (Önalım) Davası

Önalım hakkının ancak dava yolu ile kullanılabileceği kanunda açıkça düzenlenmiştir. Bunun özel olarak düzenlenmiş olmasındaki amacın, hakkın süresi içerisinde kullanılıp kullanılmadığının ve satış bedelinin tespiti ile bu bedelin önceden depo edilmesinde yaşanacak güçlüklerin önüne geçmek olduğu belirtilmektedir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2005/6-230 E, 2005/244 K, 13.04.2005 T)

Şufa davasının kanunda belirtilen süreler içerisinde taşınmaz veya taşınmazdaki payın alıcısına karşı açılması gerekmektedir. Sözleşmeye dayanan ancak tapuya şerh edilmemiş önalım hakkı ise ancak sözleşmenin tarafları arasında hüküm doğuracağından, bu durumda davanın sözleşmenin tarafı olan satıcıya karşı açılması gerekmektedir.

Taşınmaz Satış Bedelinin Mahkemeye Depo Edilmesi

Önalım davasının açılmasından sonra, mahkeme taşınmazın satış bedeli ile tapu satış masraflarını belirler ve yargılama sırasında davacı tarafa, toplam bedeli depo etmesi için süre verir.

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

(TMK 734/2)

Bu bedelin depo edilmemesi durumunda dava reddedilecektir.

Önalım davasına konu taşınmazın bedeli, yapılmış olan satışın tapuda gösterilen bedeli olarak belirlenir. Ancak satış üzerinden uzun bir süre geçmişse, mahkemenin ekonomik koşullara göre taşınmazın rayiç bedelinin tekrar belirleyebileceği Yargıtay kararlarında belirtilmiştir.

Önalım davalarında bedel, davalı ile satıcı paydaş arasında yapılan satım sebebiyle davalı tarafından ödenen satım bedeli ile tapu harç ve masrafı toplamından ibarettir. Yerleşik içtihatlara göre satım tarihi ile dava tarihi arasında uzunca bir süre geçmişse payın dava tarihindeki değeri belirlenerek o miktarın şufa bedeli olarak kabul edilmesi gerekir. Bu süre dosya özelliği iktisadi hayattaki değişiklik dikkate alınarak belirlenir.

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2004/2574 E, 2004/2706 K, 13.04.2004 T)

Satış Bedelinde Muvazaa

Uygulamada şufa hakkının kullanılmasının önlenmesi için tapuda gerçek bedelin üzerinde satış bedeli gösterildiği durumlar yaşanmaktadır. Böyle durumlarda davacı tarafından muvazaa iddiası ileri sürülebilir. Bu halde muvazaa iddiasını her türlü kanıtla kanıtlama yükümü davacıya ait olur. Muvazaanın kanıtlanamaması halinde ise davacı tapuda görülen satış bedelini kabul etmek ve mahkemece belirlenen yere depo etmek zorundadır. Aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir.

Bedelde muvazaa iddiasını da ihtiva eden bir şufa davasında, davacının bu iddiasını kanıtlayamaması halinde, mahkemece, davacıya tapuda gösterilen bedel üzerinden şufa hakkını kullanıp kullanmayacağı sorulmalı, kabul ettiği taktirde bedelin depo edilmesi için uygun bir süre verilmeli ve sonucuna göre hüküm kurulmalıdır.

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2000/2481 E, 2000/4111 K, 02.05.2000 T)

Yaşanan daha yaygın durum ise tapuda satış bedelinin olduğundan daha düşük gösterilmesidir. Yargıtay’ın yerleşmiş uygulaması, satış sözleşmesi taraflarının kendi muvazaalarına dayanamayacağı yönündedir. Bu durumda, önalım davasında davalı olarak bulunan alıcı, tapuda satış bedelinin daha düşük gösterildiği iddiasında bulunamaz. Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, tapuda gösterilen bedel üzerinden taşınmazın kendisi adına tescilini isteyebilir. Bunun tek istisnası ise alıcının, dava tarihinden önce ilgili belediyeye beyanla satış bedelini düzeltmiş olmasıdır.

Taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan daraltımlarından biri olan önalım hakkıyla ilgili yorumların ve değerlendirmelerin, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek şekilde önalım hakkı sahibi lehine genişletilmesi doğru değildir. Bu nedenle, dava açılmadan önce gerçekleşen satış ve düzeltme işlemlerinin, bir bütün halinde ve hepsine eşit değer vererek mevcut durumun değerlendirilmesi gerekir. Önalım davasına konu satış sözleşmesine ve buradaki bilgilere dayanarak talepte bulunan davacının, dava açılmadan önce bu sözleşmedeki bir hatanın düzeltilmesine yönelik davalı işlemini kabul etmemesi 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Davanın 58.000,00TL satış bedeli üzerinden kabulü gerekirken, 9.240,00TL üzerinden kabulü hukuka uygun değildir. Davalı vekilinin karar düzeltme istemi açıklanan nedenle yerinde olduğundan hükmün yazılan gerekçe ile bozulması gerekmiştir.

14. Hukuk Dairesi 2019/3186 E. , 2020/4622 K, 07.09.2020)

Yargıtay’ın bu kararı uyarınca, tapuda görünen satış bedelinin, daha sonra ilgili belediyeye beyanla düzeltilmesi halinde bu düzeltmenin dikkate alınması gerekir. Ancak önemli nokta, bu düzeltmenin dava tarihi öncesinde yapılmış olmasıdır. Dava tarihinden sonra yapılacak bedel düzeltme beyanları, önalım bedelini etkilemez. Bu durumda yine tapuda görünen bedel üzerinden şufa hakkı kullanılabilir.

Mersin gayrimenkul avukatı tavsiye yazı : Tapu İptal ve Tescil Davaları

Mersin’de gayrimenkul hukuku, miras hukuku, aile hukuku, uluslararası hukuk, sağlık hukuku, internet ve bilişim hukuku avukatı ve tüm avukatlık çalışma alanlarımıza buradan ulaşabilirsiniz: Arslanbuğa Mersin Avukatlık Bürosu